⚠️ 선순위 등록 1건 🏷️ 신건 100% 💸 미배당 646,646,337원 📅 2026.09.21
대구지방법원 2025타경100216. 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 513-3 제2층 제201호 다세대 물건입니다. 소유자는 박효성이고, 2008.07.31 매매로 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 말소기준권리는 2016.04.06 설정된 풍기인삼협동조합 근저당 50,400,000원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다. 현황조사에는 말소기준권리보다 앞선 2010.01.07 등록의 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성이 확인되고 월 차임은 208,333원으로 기재돼 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 선순위라는 이유만으로 곧바로 인수액을 특정할 수 없고, 반대로 보증금이 확인되지 않은 상태에서 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 513-3 제2층 제201호 |
| 도로명 | 경상북도 영주시 풍기읍 남원로70번길 70 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 감정 이용상태 | 제조업소 및 주택 창고, 단독주택·창고·화장실·보일러실·근린생활시설(소매점) 이용이 확인됨 |
| 소유자 | 박효성 · 2008.07.31 매매 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영옥 / 109,973,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차관계는 별도 확인
등기상 말소기준은 2016.04.06 풍기인삼협동조합 근저당 50,400,000원입니다. 2025.02.14 강제경매개시결정과 이후의 가압류 4건은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 팔달 신용협동조합, 장덕수, 풍기인삼협동조합, 풍기새마을금고의 이전 근저당들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차관계 — 선순위 1건의 금액 확인이 최우선
| 점유·등록자 | 부분 / 이용 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현숙 | 기호1,2번 · 제조업소 및 주택 창고 | 2020.05.29 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성 | 상가건물임대차현황서상 등록자임 | 2010.01.07 | 보증금 미상 / 208,333원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김임낭 | 기호5번 | 2025.01.09 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김현숙의 2020.05.29, 김임낭의 2025.01.09 전입·등록은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성의 2010.01.07 등록은 말소기준권리보다 6년 이상 앞선 시점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확정이 먼저
이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 79,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 63,200,000원, 2회 유찰 시 50,560,000원 시나리오가 계산돼 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가 7,900만원 자체를 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
해원빌라2동은 8세대, 준공일은 2006.09.19입니다. 감정서상 주위는 근린생활시설·일반주택·농경지가 섞여 있고, 이용상태 역시 주거 외 제조업소·창고·근린생활시설이 함께 확인됩니다. 이런 물건에서는 단순 감정가 할인율보다 실제 인수금액과 현장 이용상태를 먼저 확정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 2. 근저당 · 풍기인삼협동조합 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박영옥 | 109,973,424원 | 26,778,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,099,207원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 85,562,174원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 383,540,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 풍기인삼협동조합 | 79,249,532원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 총 채권액은 723,824,337원, 채권자 예상배당은 77,178,000원, 미배당은 646,646,337원입니다. 신청채권자 박영옥도 청구액 109,973,424원 중 26,778,000원만 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 임차관계의 보증금이 확인될 경우 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍기소방서 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·일반주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 487.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 190,000원/㎡입니다.
- 건물 이용. 감정서에는 제조업소·주택 창고 및 주택·창고·근린생활시설 이용이 함께 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 해원빌라2동은 8세대이며 준공일은 2006.09.19입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확인. 2010.01.07 등록자의 임대차계약서·보증금·점유범위·사업자등록 상태를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정. 말소기준보다 빠른 등록이라는 사실만으로 최종 인수액이 정해지지 않습니다. 실제 대항력 요건과 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 응찰가는 최저매각가만이 아니라 낙찰가와 선순위 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 63,200,000원, 2회 유찰 50,560,000원으로 낮아져도 인수금이 남으면 실제 취득원가는 달라집니다.
- 현장 이용 확인. 감정서상 제조업소·주택 창고·근린생활시설 이용이 확인되므로 실제 제201호의 점유형태와 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차현황서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,900만원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건은 후순위 등기권리만 보면 비교적 단순합니다. 2016.04.06 풍기인삼협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차관계에서는 2010.01.07 선순위 등록자가 존재하고 보증금이 미상입니다.
따라서 감정가와 최저가가 모두 79,000,000원이라는 사실만으로 투자성을 평가할 수 없습니다. 1회 유찰 63,200,000원, 2회 유찰 50,560,000원이 되더라도 선순위 미배당 보증금이 존재한다면 실제 취득원가는 그만큼 올라갑니다. 최근 실거래 비교값도 확인되지 않는 만큼, 가격 판단보다 선순위 임차관계 확정이 먼저입니다. 이 물건의 결론은 등기 후순위는 소멸, 선순위 임차금액은 미확정 — 입찰 전 보증금 확인 필수입니다.
