수원지방법원 2025타경52872. 안산시 단원구 목내동 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층 413호입니다. 현재 소유자는 한성운이고, 2023.10.13. 중소기업은행이 채권최고액 1,728,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당 36,000,000원, 안산시·국의 압류, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 비교적 명료하지만 물건 자체는 단순한 업무공간이 아닙니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)인데 감정 당시에는 인접 414호와 경계 없이 일체로 주차장으로 이용 중입니다. 경계벽은 철거되었으나 감정평가사의 2025.09.16. 사실조회 회신상 구조상 독립성이 있고 일시적 독립성 상실로 복원이 가능한 것으로 정리되어 있습니다. 동시에 반월국가산업단지 안에 있어 입주자격과 매수자격을 사전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층 413호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 주차장 |
| 소유자 | 한성운 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 258,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,523,697,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2012.12.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기에서 핵심은 2023.10.13. 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,728,000,000원이고 413호뿐 아니라 414호·415호·416호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2024.02.29. 추가 근저당 36,000,000원과 2025년 이후의 압류·가압류·경매개시결정, 2026년 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 미상 / 주거 | 2025.01.13 | 90,000,000원 | 7,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이지수의 전입신고는 2025.01.13.로 말소기준권리인 2023.10.13. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 90,000,000원이 매수인에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.08.06. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 상태입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 할인율만으로 판단하면 안 된다
감정가는 528,000,000원, 현재 최저매각가는 258,720,000원으로 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 258,720,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 단순한 주거 실거래 비교만으로 볼 수 있는 대상이 아닙니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 주차장, 414호와의 경계벽 철거, 반월국가산업단지 입주·매수자격이라는 요소가 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 258,720,000원 | 254,297,920원 | 1,535,474,610원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 181,104,000원 | 177,768,544원 | 1,612,003,986원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 126,772,799원 | 124,197,980원 | 1,665,574,550원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 258,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,422,080원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 1,728,000,000원 | 254,297,920원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 25,772,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 258,720,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 4,422,080원을 제외한 254,297,920원이 을구 13번 중소기업은행 근저당에 배당되고, 그 뒤 권리에는 배당 여력이 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 목내동 반월국가산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장과 근린생활시설이 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 27미터, 북서측 노폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이지만 현재 413호·414호를 일체로 주차장으로 이용하고 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 제4층으로, 사용승인일은 2012.12.28.입니다.
- 토지. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등에 포함되며 공시지가는 1,296,000원/㎡, 토지면적은 8,790.1㎡입니다.
- 매수자격. 반월국가산업단지 내에 위치해 입주자격 및 매수자격을 사전에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 413호·414호 경계 확인. 두 호실이 현재 경계 구분 없이 주차장으로 일체 사용 중입니다. 철거된 경계벽의 실제 현황과 독립 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 복원 가능성 확인. 2025.09.16. 감정평가사 회신은 구조상 독립성과 복원 가능성을 인정하고 있습니다. 실제 공사 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 산업단지 자격 확인. 반월국가산업단지 내 물건이므로 입주자격과 매수자격을 입찰 전에 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 이지수는 대항력은 없지만 점유 부분이 미상이고 사용 용도는 주거로 조사되어 있습니다. 현황 주차장 기록과의 차이를 직접 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 배당순위와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 공부·현황 용도 차이와 복원 문제, 산업단지 자격을 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 산업단지 관련 자격 요건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 물건 자체”
이 사건은 권리 인수 문제와 물건 이용 문제를 분리해서 봐야 합니다. 말소기준인 2023.10.13. 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 이지수도 2025.01.13. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 구조는 명료합니다.
그러나 감정가 528,000,000원에서 두 차례 유찰되어 258,720,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 413호는 공부상 소매점이지만 현황 주차장이고, 414호와의 경계벽이 철거된 채 일체 이용되고 있으며, 반월국가산업단지의 입주·매수자격까지 사전 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 이용·복원·자격 검증은 필수. 이 세 가지를 확인한 뒤에야 현재 49% 가격의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.
