수원지방법원 2025타경52872. 안산시 단원구 목내동 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층 414호입니다. 사건상 용도는 기타이고, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이지만 감정 현황은 인접 413호와 경계 없이 일체로 주차장으로 이용 중입니다. 413호와 일체 사용을 위해 경계벽이 철거되어 있으나, 감정평가사의 2025.09.16. 사실조회 회신에는 구조상 독립성이 있고 독립성 상실은 일시적이며 복원이 가능하다고 기재되어 있습니다.
권리축은 비교적 분명합니다. 현재 소유자는 한성운이고, 2023.10.13. 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 1,728,000,000원이며 413호·415호·416호와 공동담보입니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당, 가압류, 임의경매개시결정과 안산세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층 414호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 주차장 |
| 소유자 | 한성운 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 258,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,523,697,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 산업단지 | 반월국가산업단지 · 산업시설구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.10.13. 을구 13번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당은 413호·415호·416호와 공동담보이고 채권최고액은 1,728,000,000원입니다. 2024.02.29. 추가 근저당 36,000,000원, 2025.07.17. 가압류 25,772,530원, 2025.07.21. 임의경매개시결정, 2025.12.30. 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당관계는 별도 확인
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 임대료 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 주거 · 미상 부분 | 2025.01.13 | 90,000,000원 | 7,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지수의 전입신고일은 2025.01.13.으로 말소기준일 2023.10.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.06. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 대항력이 없으므로 보증금 90,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가는 528,000,000원, 현재 최저매각가는 258,720,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 181,104,000원, 4회 유찰 시 126,772,799원 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다. 특히 공부상 소매점과 현황 주차장의 차이, 413호와의 일체 사용, 국가산업단지 내 입주·매수자격이 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,422,080원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 1,728,000,000원 | 254,297,920원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 25,772,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,789,772,530원 중 예상배당은 254,297,920원이며, 미배당액은 1,535,474,610원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황 리스크 — 413호와 일체의 ‘주차장’
- 공부와 현황 차이. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이지만 현재는 주차장으로 이용 중입니다.
- 경계벽 철거. 인접 413호와 일체 사용을 위해 경계벽이 철거돼 있습니다.
- 독립성. 2025.09.16. 사실조회 회신상 구조상 독립성이 있고 독립성 상실은 일시적이며 복원이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층이며 사용승인일은 2012.12.28.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 주차장설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반월특수지역 산업단지 안에 위치하며 주위는 공장과 근린생활시설이 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 27미터, 북서측 노폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 공장용지, 토지면적 8,790.1㎡, 공시지가 1,296,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수자격 확인. 반월국가산업단지 내 물건이므로 입주자격 및 매수자격을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 413호 경계 확인. 413호와 현재 경계 구분 없이 일체로 사용 중이므로 현장 경계와 복원 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 소매점으로 등재돼 있으나 현황은 주차장이므로 향후 사용계획과 관계기관 기준을 점검해야 합니다.
- 임차관계 확인. 이지수는 대항력이 없지만 보증금 90,000,000원, 배당요구 2025.08.06.이 확인되므로 실제 점유 부분과 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 413호·415호·416호와 공동담보이므로 공동담보 관계와 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 시세·임대수익·복원비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황과 자격이 더 중요하다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.13. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 이지수도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 49% 물건’으로 보면 안 됩니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)인 414호가 실제로는 413호와 경계벽 없이 일체의 주차장으로 사용 중이고, 반월국가산업단지 내 물건이라 입주자격·매수자격 확인이 선행돼야 합니다. 비교 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시세상 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 권리는 정리형, 현황·자격은 확인형. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 사용 가능성과 매수자격을 먼저 확정하는 데 있습니다.
