수원지방법원 2025타경52872. 안산 단원구 목내동 광양프런티어밸리지식산업센터 제1동 4층 416호입니다. 감정평가상 415호와 416호는 일체로 운동시설(골프연습장)으로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 두 호실을 경계 구분 없이 스크린골프장으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 경계벽은 철거됐지만 감정평가사의 2025.09.16.자 사실조회 회신에 따르면 구조상 독립성이 있고 복원이 가능한 상태입니다.
권리의 기준점은 2023.10.13. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,728,000,000원이고, 413호·414호·415호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후의 중소기업은행 근저당권 36,000,000원, 가압류 25,772,530원, 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이지수의 전입신고일도 2025.01.13.으로 말소기준인 2023.10.13.보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층416호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 별망로 419 |
| 이용상태 / 용도 | 운동시설(골프연습장) · 415호와 일체로 스크린골프장 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건 내 제4층 · 사용승인일 2012.12.28 |
| 소유자 | 한성운 |
| 감정가 / 최저가 | 649,000,000원 / 318,010,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,523,697,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 신한은행·부산은행·수협은행·유창 등의 근저당권과 신탁 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 2023.10.13. 을구 13번 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 을구 14번 근저당권과 갑구 7번 가압류, 경매개시결정, 안산세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 미상 | 2025.01.13 | 90,000,000원 | 7,200,000원 | 배당요구 2025.08.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
이지수의 전입신고일은 2025.01.13.으로, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 2023.10.13.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.08.06. 접수됐습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
감정가는 649,000,000원, 현재 최저매각가는 318,010,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 독립 호실 상태가 아니라 415호와 경계벽을 철거해 일체로 사용 중이고, 산업단지 입주·매수자격 확인도 필요하므로 단순 할인율보다 사용 가능성과 자격요건을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,140원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,728,000,000원 | 312,757,860원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 25,772,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,789,772,530원 중 예상 배당액은 312,757,860원이고 미배당은 1,477,014,670원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 318,010,000원 | 312,757,860원 | 1,477,014,670원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 222,607,000원 | 218,690,502원 | 1,571,082,028원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 155,824,900원 | 152,843,351원 | 1,636,929,179원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금이 222,607,000원, 155,824,900원으로 낮아지고 중소기업은행 등에 돌아갈 배당도 줄어듭니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 핵심은 채권자의 거액 미배당보다 임차인 대항력 여부와 물건 자체의 사용·자격 제한입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산시 단원구 목내동 반월특수지역 산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장과 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 415호·416호는 일체로 운동시설(골프연습장)로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 스크린골프장으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2012.12.28입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 주차장설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 27미터, 북서측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 8,790.1㎡, 일반공업지역이며 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·성장관리권역 등에 포함되며, 입주자격과 매수자격의 사전 확인이 요구됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 산업단지 자격. 반월국가산업단지 내 물건이므로 입주자격과 매수자격을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 415호와의 경계. 경계벽 철거 및 일체사용 상태이므로 낙찰 후 독립 사용을 계획한다면 복원 상태와 실제 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 이지수는 대항력이 없지만 점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권은 413호·414호·415호와 공동담보입니다. 배당 부족액 자체는 매수인 인수로 이어지지 않지만 공동담보 관계는 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 산업단지 관련 자격요건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 매수 가능성”
감정가 649,000,000원이 2회 유찰돼 318,010,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띕니다. 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 이지수도 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 물건은 415호와 경계 없이 스크린골프장으로 일체 사용 중이며, 반월국가산업단지 내 물건이라는 조건이 붙습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리보다 매수자격·독립사용 복원·실제 점유상태가 먼저인 물건입니다.
