수원지방법원 2025타경52872. 안산시 단원구 목내동 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층 415호입니다. 집합건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)이고, 현황도 인접 416호와 일체로 운동시설(골프연습장)로 이용 중입니다. 감정가는 528,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 258,720,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 한성운이고, 말소기준권리는 2023.10.13. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 가압류, 임의경매개시결정, 안산세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이지수의 전입일도 2025.01.13.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52872 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층 415호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 운동시설(골프연습장) · 인접 416호와 일체 이용 |
| 소유자 | 한성운 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 258,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,523,697,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2023.10.13. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,728,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 등기상 인수는 0원
현재 소유자인 한성운의 소유권이전과 같은 날 설정된 을구 13번 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 36,000,000원 근저당, 25,772,530원 가압류, 경매개시결정 및 국 명의 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·부산은행·수협은행 등의 근저당권과 신탁은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 임대료 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 미상 | 2025.01.13 | 90,000,000원 | 7,200,000원 | 2025.08.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
이지수의 전입신고일은 2025.01.13.으로 말소기준권리인 2023.10.13. 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.08.06. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가 528,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 258,720,000원, 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 181,104,000원, 네 번째 유찰 시에는 126,772,799원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 물건 자체의 핵심 — 415호와 416호 경계벽 철거
매각물건명세서에 따르면 415호는 인접 416호와 경계 구분 없이 일체로 스크린골프장으로 이용 중입니다. 두 호실을 함께 사용하기 위해 경계벽이 철거됐습니다. 다만 감정평가사의 2025.09.16. 사실조회 회신에서는 구조상 독립성이 있고, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 가능하다고 판단했습니다.
⑤ 반월국가산업단지 — 입주자격·매수자격 사전확인
본건은 반월국가산업단지 안에 있고 산업시설구역에 포함됩니다. 매각물건명세서도 입주자격 및 매수자격을 사전에 확인할 것을 명시하고 있습니다. 즉 권리분석만 끝냈다고 곧바로 입찰 가능한 유형이 아닙니다. 매수 주체와 사용 목적이 해당 산업단지의 요건에 맞는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지역. 도시지역 · 일반공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역.
- 현황. 반월특수구가산업단지 내 공장·근린생활시설이 혼재하는 공장지대.
- 교통. 차량 진·출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재.
- 도로. 남서측 약 27m, 북서측 약 12m 포장도로와 접함.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물, 사용승인일 2012.12.28.
- 공시지가. 1,296,000원/㎡.
- 위반건축물. 확인된 위반사항 없음.
⑥ 예상배당표 (매각가 258,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,422,080원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 (을구 13) | 1,728,000,000원 | 254,297,920원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 (을구 14) | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 25,772,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 258,720,000원 가정 시 집행비용 4,422,080원을 제외한 254,297,920원이 선순위 중소기업은행 근저당에 배당되고, 총 채권액 대비 미배당액은 1,535,474,610원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수자격. 반월국가산업단지 내 입주자격 및 매수자격 충족 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 경계복원. 415호와 416호 사이 철거된 경계벽의 실제 복원 범위와 공사 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 이지수의 점유부분이 미상인 만큼 실제 점유 위치와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인. 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 실제 배당관계는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 시세. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시장가 대비 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 용도. 집합건축물대장상 운동시설(골프연습장)이며 현황 역시 인접호수와 일체의 골프연습장입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 산업단지 관련 자격요건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
등기상으로는 말소기준권리 이후 권리들이 소멸하고, 임차인도 후순위라 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 감정가 528,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 258,720,000원까지 낮아졌습니다.
그러나 이 물건의 핵심 리스크는 등기부 바깥에 있습니다. 415호와 416호의 경계벽이 철거된 채 일체의 스크린골프장으로 사용 중이고, 반월국가산업단지 내 입주자격·매수자격 확인이 필요합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 자격·경계복원·현장성 검증 전에는 보수적으로 접근”입니다.
