274,890,000원
수원지방법원 2025타경53182. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CA-143호 외 3개 호실이 감정 대상에 포함되어 있으며, 현재 등기상 소유자는 주식회사보나데아입니다. 주식회사보나데아는 2024.11.20 매매를 원인으로 2025.01.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 550,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,896,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 국세 및 안산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 채권 미배당이 크게 남지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53182 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CA-143호 |
| 용도 | 대지 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 주식회사보나데아 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 561,000,000원 / 274,890,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 1,626,685,405원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 유효한 말소기준권리는 2025.01.14 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 1,896,000,000원이며 CA-144호·CA-145호·CD-150호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.04.25 서울신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2025.05.16 중소기업은행 가압류 136,655,049원, 2025.08.27 임의경매개시결정과 이후 압류 3건은 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
현황조사상 CA-143호 외 공동담보 호실에 실제 임차인 4명이 조사되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 네 임차인의 전입일은 모두 2025.01.14 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 진우금속 | CA-143호 | 2025.03.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 운암 주식회사 | CA-144호 | 2025.03.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 아이피에스 | CA-145호 | 2025.07.10 | 38,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)맘모나 | CD-150호 | 2025.02.13 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 561,000,000원, 현재 2회 유찰된 최저매각가는 274,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 274,890,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 사실과 별개로, 실제 응찰가는 해당 호실과 동일·유사 용도의 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,648,460원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,896,000,000원 | 270,241,540원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 136,655,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,082,655,049원 중 예상 배당액은 270,241,540원, 미배당액은 1,812,413,509원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산역 남서측 인근으로 지식산업센터·오피스텔·공장 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다.
- 구조·설비. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물 내 1층이며, 급·배수시설·위생설비·화재탐지설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 공장·근린생활시설 부지이며, 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,278,000원/㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 561,000,000원 대비 최저가가 274,890,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없으므로 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래가격 확인이 우선입니다.
- 임차인 점유 확인. 현황조사상 실제 임차인 4명은 모두 후순위지만, 낙찰 후 점유이전·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임차인들의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계 원본 대조가 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나 건축물대장상 실제 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이므로 이용계획과 관련 규제를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당권에는 CA-144호·CA-145호·CD-150호가 공동담보로 기재되어 있어 관련 호실의 매각·배당관계를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.14 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 실제 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸하므로 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심인 가격은 다르게 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 274,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향과 근린생활시설이라는 실제 이용상태까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 인수 위험보다 적정 매입가를 얼마나 정확히 확인하느냐가 이 사건의 승부처입니다.
