295,960,000원
수원지방법원 2025타경53182. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CA-144호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 집합건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 현재 소유자는 주식회사보나데아로, 2024.11.20. 매매를 원인으로 2025.01.14. 소유권을 이전받았고 거래가액은 593,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,896,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 295,960,000원으로 감정가 604,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰 할인처럼 보이지만, 등기상 과거 거래가 638,661,000원과 593,000,000원은 각각 과거 소유권 이전 가격일 뿐 현재 시세 그 자체는 아닙니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물이고, 산업단지 내 1층 근린생활시설이라는 용도와 실제 임대·매매 수요를 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53182 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-144호 |
| 등기 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 주식회사보나데아 (2024.11.20. 매매 · 거래가액 593,000,000원, 2025.01.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 295,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,626,685,405원 |
| 말소기준 | 2025.01.14. 을구 3번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,896,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 가압류·압류는 소멸
기존 2021.12.24. 중소기업은행 근저당권(채권최고액 9,720,000,000원)은 2025.01.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사보나데아가 소유권을 취득하고 새로 설정된 을구 3번 중소기업은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 그 뒤 서울신용보증재단 50,000,000원 가압류, 중소기업은행 136,655,049원 가압류, 임의경매개시결정, 국·안산시 압류가 이어졌으나 모두 기준권리 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대상 CA-144호는 대항력 없음
현황조사에는 공동담보 호실을 포함해 4개 법인의 임차내역이 확인됩니다. 이 사건의 대상 CA-144호에는 운암 주식회사가 보증금 30,000,000원, 월 1,500,000원으로 2025.03.05.부터 점유하는 것으로 조사됐습니다. 말소기준일 2025.01.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 진우금속 | CA-143호 | 2025.03.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 운암 주식회사 | CA-144호 | 2025.03.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 아이피에스 | CA-145호 | 2025.07.10 | 38,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)맘모나 | CD-150호 | 2025.02.13 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 ‘시세 대비’가 아니다
확인되는 가격 기준은 감정가 604,000,000원, 현재 최저가 295,960,000원, 2021.12.02. 매매 거래가액 638,661,000원, 2024.11.20. 매매 거래가액 593,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 과거 등기 거래가를 현재 시세로 그대로 대입할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,943,440원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,896,000,000원 | 291,016,560원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 136,655,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구 기준액은 2,082,655,049원, 채권자 배당액은 291,016,560원이며 미배당액은 1,791,638,489원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 295,960,000원 | 291,016,560원 | 1,791,638,489원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 207,172,000원 | 203,471,592원 | 1,879,183,457원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 145,020,400원 | 142,190,114원 | 1,940,464,935원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남서측 인근. 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 건물은 13층 중 1층입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 공장용지, 일반공업지역, 공업용 이용, 평지·사다리형, 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 산업단지. 국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상 호실 점유 확인. CA-144호 운암 주식회사의 실제 영업·점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 배당요구 종기 관련 서류를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만 보지 말고 동일 지식산업센터 1층 근린생활시설의 실제 매매가격과 임대조건을 확인하세요.
- 용도 확인. 대상 호실의 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 실제 사용계획과 맞는지 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 중소기업은행 근저당은 CA-143호·CA-145호·CD-150호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 세금·배당 변수. 국 및 안산시 압류가 존재하며, 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 49%는 시세 검증을 대신하지 않는다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.14. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대상 CA-144호 임차인 운암 주식회사도 기준권리 이후 점유라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 604,000,000원 감정가가 2회 유찰돼 295,960,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 49%와 시세 대비 할인율은 같은 말이 아닙니다. 2회 유찰된 산업단지 내 1층 근린생활시설인 만큼 실제 매매사례·임대수요·공실 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 가격은 현장 시세 검증 전까지 보수적으로 접근할 물건입니다.
