수원지방법원 2025타경53182. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-145호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사보나데아이고, 2024.11.20. 매매를 원인으로 2025.01.14. 소유권을 이전받으면서 거래가액은 529,000,000원으로 기재됐습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,896,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이것이 이번 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울신용보증재단 가압류, 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 국세·안산시 압류가 이어졌고, 본 호실에는 주식회사 아이피에스의 임차관계와 상가건물임차권등기가 확인됩니다. 그러나 임차인의 사업자등록신청일은 2025.07.10., 확정일자는 2025.07.15., 임차권등기는 2025.10.23.로 모두 말소기준일 뒤입니다. 제공된 권리관계상 이 임차권 역시 매각으로 소멸해 낙찰자가 보증금 38,000,000원을 따로 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53182 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-145호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 용도 | 대지 · 집합건물 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 이용상태 | 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 주식회사보나데아 (2024.11.20. 매매 · 2025.01.14. 소유권이전 · 거래가액 529,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 263,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,626,685,405원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2025.01.14. 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,896,000,000원이고 씨에이-143호·씨에이-144호·씨디-150호와 함께 공동담보로 설정됐습니다. 본건에 뒤이어 등기된 가압류·경매개시결정·압류와 임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 본 호실 실제 임차인 1명, 후순위
| 임차인 | 점유 / 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이피에스 | 씨에이-145호 · 전유부분 전부 | 38,000,000원 | 없음 사업자등록 2025.07.10. · 말소기준 이후 | 후순위 확정일자 2025.07.15. | 0원 |
현황조사에 나타난 씨에이-145호의 주식회사 아이피에스와 등기부의 주식회사아이피에스 임차권은 같은 보증금 38,000,000원의 동일 임차관계를 가리키므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임대차계약일과 점유개시일은 2025.07.01., 사업자등록신청일은 2025.07.10., 확정일자는 2025.07.15.이고, 2025.10.23. 임차권등기가 이루어졌습니다. 모두 2025.01.14. 말소기준권리보다 늦습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 실거래 검증은 없다
현재 최저매각가는 263,620,000원으로 감정가 538,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
현재 회차에서 매수인이 떠안을 권리가 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 263,620,000원입니다. 그러나 이 금액을 시장가격과 직접 비교할 데이터가 없다는 점이 핵심입니다. 오히려 물건은 2회 유찰됐고, 감정평가상 산업단지 내 지식산업센터·공장·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역의 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 아파트처럼 표준화된 주거 실거래만으로 가격을 판단할 수 있는 유형이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,490,680원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,896,000,000원 | 259,129,320원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 136,655,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,082,655,049원 중 예상 배당액은 259,129,320원, 미배당액은 1,823,525,729원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남서측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 주거용 아파트로 전제해 가격·수요를 판단하면 안 됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 반월국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 평지의 사다리형 토지이며 광대로한면 조건입니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 시설. 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 건축물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물의 1층 호실이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지 내 근린생활시설은 용도·업종·임대수요에 따라 매수층이 제한될 수 있고, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 263,620,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 같은 지식산업센터의 동일·유사 용도 호실 매매가와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 인수는 0원. 주식회사 아이피에스의 사업자등록·확정일자·임차권등기는 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
- 명도는 별도 확인. 인수할 보증금이 없다는 것과 실제 점유자를 인도받는 절차가 필요 없다는 것은 다른 문제입니다. 현장 점유 상태를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 중소기업은행 근저당은 씨에이-143호·씨에이-144호·씨디-150호와 공동담보입니다. 배당 및 채권회수 관계는 사건 원본과 공동담보 목록을 대조해야 합니다.
- 용도 적합성. 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이므로 실제 사용계획이 산업단지·건축물·영업 관련 제한에 맞는지 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국세 및 안산시 압류가 등기돼 있고 배당표는 당해세를 별도로 확정한 것이 아니므로 체납세액과 관리비를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유·관리 상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2025.01.14. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 본 호실 임차인의 사업자등록과 확정일자, 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 가압류·압류도 후순위여서 제공된 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실이지만, 시장 실거래 자료가 없어 실질취득 263,620,000원이 시세보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 게다가 이미 2회 유찰됐고, 대상은 산업단지 내 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 실거래·임대수익 검증 전까지 보류입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 환금성과 수익성 검증이 이 물건의 승부처입니다.
