수원지방법원 2025타경53182. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-150호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이지만, 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 실제 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 소유자는 주식회사보나데아이고, 2024.11.20. 매매를 원인으로 거래가액 730,000,000원에 취득한 뒤 2025.01.14. 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,896,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 서울신용보증재단 가압류 50,000,000원, 중소기업은행 가압류 136,655,049원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국 및 안산시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 후순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53182 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-150호 |
| 이용상태 | 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 주식회사보나데아 |
| 취득 | 2024.11.20. 매매 · 거래가액 730,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 295,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,626,685,405원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 신탁등기와 2024.10.08. 중소기업은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2025.01.14. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 서울신용보증재단·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국·안산시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인과 미상 점유를 분리해서 봐야 한다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 진우금속 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 CA-143호 | 2025.03.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 운암 주식회사 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 CA-144호 | 2025.03.05 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 주식회사 아이피에스 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 CA-145호 | 2025.07.10 | 38,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| (주)맘모나 | 리드스마트스퀘어 지식산업센터 씨디150호 | 2025.02.13 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 씨디 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
주식회사 진우금속, 운암 주식회사, 주식회사 아이피에스, (주)맘모나는 모두 전입신고가 2025.01.14. 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 특히 대상 호실로 기재된 (주)맘모나 역시 2025.02.13. 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 반면 ‘씨디’로 기재된 주거 점유는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 인수 가능성을 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 604,000,000원, 현재 최저매각가는 295,960,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 207,172,000원, 그 다음은 145,020,400원으로 제시되어 있습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제공되지 않아 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다. 특히 실제 이용상태가 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고 국가산업단지·산업시설구역에 위치하는 만큼, 가격 판단은 해당 용도의 실제 거래·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,943,440원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,896,000,000원 | 291,016,560원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 136,655,049원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 1,791,638,489원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안산역 남서측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 실제 이용상태. 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물의 1층으로, 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 공장·근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 광로3류에 접하고 본건과 연결된 인접 공도를 이용해 출입합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 씨디 점유자의 실체 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 인수 0원으로 단정하지 마십시오.
- (주)맘모나와 씨디 기재의 관계 확인. 동일한 대상 공간에 관한 현황 기재가 어떻게 연결되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 현재 49%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시장 대비 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 실제 용도 확인. 사건 표시와 별개로 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다.
- 산업단지 관련 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역 등 토지이용계획이 적용됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당액이 크더라도 후순위 채권의 미배당액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 점유’가 먼저다
이 사건은 감정가 604,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 295,960,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2025.01.14. 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 모두 소멸해 구조가 단순합니다. 확인된 임차인들도 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없습니다.
하지만 대상 호실에는 별도로 전입일·보증금이 미상인 주거 점유 기재가 있습니다. 이 부분을 확인하지 않은 상태에서 ‘인수 0원’ 또는 ‘권리 깨끗’으로 결론 내리는 것은 위험합니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 첫째 미상 점유 확인, 둘째 실제 근린생활시설 시세 확인, 셋째 응찰가 결정입니다. 현재 자료 기준으로는 가격 할인은 크지만 권리확인이 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
