매력지수 B등급 · 인수 부담은 없지만 농촌 복합자산의 환금성과 권리·현황 확인이 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 기타+토지 복합용도와 5회 유찰·농지취득자격증명 등 실무 확인 요소가 있어 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌고 매수인 인수 권리는 0원입니다. 다만 아파트형 물건이 아니라 토지·건물 복합자산이며, 일괄매각·지분매각·농지취득자격증명 등 확인 절차가 필요한 물건입니다.
감정가
268,949,830원
평가금액
최저매각가
67,474,000원
5회 유찰 후
매수인 인수
0원
예상 배당 기준
핵심지표
복합자산
환금성 확인 필요
창원지방법원 2024타경6839. 경상남도 산청군 시천면 내대리 264-10 소재 기타+토지 물건입니다. 등기상 소유자는 조수임이며, 말소기준권리는 2009년 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 인수 위험은 낮습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 자산 성격입니다. 토지와 건물이 함께 매각되고, 농지 관련 절차와 정확한 위치·경계 확인이 필요해 일반 주거용 경매와 같은 방식으로 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2024타경6839 (임의경매)
소재지
경상남도 산청군 시천면 내대리 264-10
물건종류
기타 + 토지
소유자
조수임
감정가 / 최저가
268,949,830원 / 67,474,000원
신청채권자 / 청구
산청군농업협동조합 / 380,860,092원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다
말소기준권리는 을구 1번 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며 2009.04.02 접수되었습니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 현황 및 투자 포인트
항목
내용
이용상태
주택·창고 및 차양·소매점·곶감건조장 이용
지역
경상남도 산청군 시천면 내대리, 농경지·임야·주택·펜션 형성 지역
용도지역
계획관리지역
토지
지목 답, 토지이용상황 전, 완경사
⚠️ 확인해야 할 특수사항 매각물건명세서 비고상 일괄매각·목록 지분매각·제시외 건물 매각 포함 사항이 있습니다. 또한 일부 목록은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,474,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,614,532원
을구 1번 근저당 · 산청군농업협동조합
78,000,000원
65,859,468원
을구 8번 근저당 · 산청군농업협동조합
50,000,000원
0원
갑구 24번 가압류 · 남동희
74,000,000원
0원
갑구 26번 가압류 · 배동한
100,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
예상 배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권 총액 대비 매각대금이 부족해 후순위 권리는 미배당됩니다.
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
5회 유찰 후 최저가는 감정가의 약 25% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 실무 관점 저렴해진 가격만 보고 접근하기보다 토지 경계, 지분매각 범위, 농지취득자격증명 여부, 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
농지취득자격증명 확인. 목록 일부는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 있습니다.
현황 확인. 토지 일부는 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 현장 확인이 필요합니다.
경계 측량. 정확한 위치와 경계 확정은 측량 확인이 필요합니다.
환금성 검토. 시외곽 지역 복합자산으로 매수층이 제한될 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건의 성격을 봐야 한다”
이 물건은 5회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌고, 권리상 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 다만 기타+토지 복합자산이라는 점에서 아파트 경매와 같은 단순 비교는 어렵습니다. 가격보다 현황 확인이 먼저인 물건이며, 농촌 자산 활용 경험과 현장 확인 능력이 있다면 검토 대상이 될 수 있습니다.
