의정부지방법원 2026타경60148. 파주시 파주읍 연풍리 415-5의 다세대주택 나동 3층 301호입니다. 등기부상 소유자는 오경민이며, 2014.11.18. 옹진수산업협동조합이 채권최고액 364,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2015년에 파주시와 국의 압류가 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐고, 2026.01.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 근저당이나 경매개시결정을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 현황조사에는 5명의 전입자가 확인됩니다. 전입일은 2019.03.29.부터 2026.01.28.까지로 모두 2014.11.18. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당요구·최우선변제 여부는 매각물건명세서와 임대차 원본으로 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60148 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 나동 3층301호 |
| 도로명 / 통칭 | 경기도 파주시 파주읍 교육길 45-32 · 공부상 나동, 현지 통칭 203동(그린힐) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콩크리트평지붕 4층 중 3층 · 사용승인일 2014.01.24. |
| 소유자 | 오경민 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 221,299,572원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 임차·점유 조사 — 실제 조사 대상 5명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YU YIQI | 2019.03.29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JIAZE | 2021.03.15 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI XUDONG | 2019.03.29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백현성 | 2019.06.11 | 2026.02.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전기철 | 2026.01.28 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
5명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 다만 전입일 자체가 말소기준권리인 2014.11.18.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 백현성은 2026.02.09., 전기철은 2026.01.29. 배당요구가 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 여기서 확정할 수 없습니다.
③ 가격·배당 구조 — 실거래 비교보다 회차별 미배당 확인
현재는 감정가와 최저매각가가 모두 64,000,000원인 신건입니다. 제시된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 51,200,000원, 2회 유찰 시 40,960,000원입니다. 실거래 시세 비교값은 제시돼 있지 않으므로, 이 숫자만으로 현재 최저가가 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 301,552,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 314,121,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 324,177,280원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 옹진수산업협동조합 | 364,000,000원 | 62,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 1,552,000원, 근저당권 예상배당은 62,448,000원이며 근저당 채권최고액 대비 301,552,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연풍초학교 북측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하고 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다. 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콩크리트평지붕 4층 건물의 3층이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단지 부정형 평지이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·연풍초등학교 및 세경고등학교 상대보호구역으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 답이나 현황은 대이며, 공부상 나동은 현지에서 203동(그린힐)으로 통용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 원본 대조. YU YIQI, LI JIAZE, LI XUDONG, 백현성, 전기철의 보증금·확정일자·점유 범위를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 백현성은 2026.02.09., 전기철은 2026.01.29. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 조사 대상자의 배당요구 여부도 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 최우선변제 확인. 보증금이 미상이므로 소액임차인 해당 여부를 현재 정보만으로 판단할 수 없습니다. 이는 배당액과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 302호·303호·304호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매·변제 진행을 함께 확인하세요.
- 동·호 표시 확인. 공부상 나동과 현지 통칭 203동(그린힐)의 동일성을 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 신건 64,000,000원이 실제 주변 거래가격 대비 어느 수준인지 별도의 현장 시세 확인 후 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2014.11.18. 옹진수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사에 나온 5명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 이들의 임차보증금이 미배당되더라도 대항력에 따른 매수인 승계 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션 역시 인수액 0원으로 계산됩니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 5명이고, 현재 가격을 검증할 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 임차관계 확인과 가격 검증은 별도로 필요하다는 것입니다. 특히 이 물건은 공부상 나동과 현지 통칭 203동(그린힐)이 다르게 쓰이고 있으므로 현장 확인까지 마친 뒤 응찰 여부를 결정하는 편이 안전합니다.
