의정부지방법원 2026타경60148. 파주시 파주읍 연풍리의 다세대주택, 공부상 나동 제3층 제301호입니다. 현지에서는 203동(그린힐)로 통용되는 건물입니다. 2014년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 자리하며, 방 2개와 거실, 주방, 욕실, 발코니 등을 갖춘 주거용 다세대주택입니다.
등기부에서 가장 먼저 확인할 것은 2014.11.18. 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준입니다. 경매개시결정 채권자는 명칭이 변경된 경인서부수산업협동조합으로 표시됩니다. 근저당은 매각으로 소멸할 예정이고, 이후 등기된 경매개시결정 역시 말소 대상입니다.
다만 채권최고액 364,000,000원은 301호뿐 아니라 같은 건물 302호·303호·304호와 공동담보로 설정된 근저당의 채권최고액입니다. 이를 301호 한 채의 실제 채무액이나 매수인 인수금으로 해석해서는 안 됩니다. 매수인의 핵심 위험은 그 근저당을 떠안는 문제가 아니라, 현황조사상 여러 전입자의 실제 임대차관계와 점유를 어떻게 정리하느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60148 (임의경매 · 고양지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 외 1필지, 제나동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 교육길 45-32 |
| 현지 통칭 | 203동(그린힐) · 공부상 나동 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등 |
| 사용승인일 | 2014.01.24 |
| 소유자 | 오경민 (2014.11.18. 소유권이전) |
| 감정가 | 64,000,000원 |
| 최저매각가 | 44,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2014.11.18. 을구 1번 옹진수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 364,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 221,299,572원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·전입 관련 | 현황조사상 5명 · 보증금 및 확정일자 미상 · 배당요구 2명 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
이 사건의 권리관계는 크게 세 부분으로 나뉩니다. 과거 신탁과 그 말소, 현재 소유자의 소유권이전, 그리고 경매 원인이 된 근저당입니다. 2014년 국제신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌으나, 같은 해 11월 신탁재산 귀속으로 말소되었습니다. 이후 오경민 명의 소유권이전과 옹진수산업협동조합의 근저당 설정이 이루어졌습니다.
2015년 파주시 및 국세 관련 압류도 존재했으나, 각각 2016년에 이미 말소되었습니다. 따라서 과거의 압류를 현재 인수해야 할 등기권리로 볼 이유는 없습니다.
② 전입자·점유 분석 — 5명 모두 후순위 전입
현황조사에는 YU YIQI, LI JIAZE, LI XUDONG, 백현성, 전기철 등 총 5명이 나타납니다. 모두 말소기준일인 2014.11.18.보다 늦게 전입신고했습니다. 따라서 기재된 전입일에 기초한 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
하지만 전입자 전원을 보증금이 확인된 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 임대차계약 내용, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 범위가 확인되지 않아 임차인별 우선변제권과 구체적인 배당 가능액은 판단을 유보해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| YU YIQI | 2019.03.29 | 후순위 전입 | 미상 | 확인되지 않음 | 기재 전입일 기준 없음 |
| LI JIAZE | 2021.03.15 | 후순위 전입 | 미상 | 확인되지 않음 | 기재 전입일 기준 없음 |
| LI XUDONG | 2019.03.29 | 후순위 전입 | 미상 | 확인되지 않음 | 기재 전입일 기준 없음 |
| 백현성 | 2019.06.11 | 후순위 전입 | 미상 | 2026.02.09 | 기재 전입일 기준 없음 |
| 전기철 | 2026.01.28 | 후순위 전입 | 미상 | 2026.01.29 | 기재 전입일 기준 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유의 연속성 및 별도 선순위 권리 여부는 매각물건명세서와 관련 서류로 재확인해야 합니다. 우선변제 미상은 우선변제권이 존재한다고 인정한 뜻이 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 64,000,000원, 현재 최저매각가는 44,800,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 다세대주택에서는 감정가 대비 할인율만으로 실제 매입가의 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
특히 이 물건은 파주읍 연풍리의 소규모 공동주택으로, 같은 지역의 유사한 다세대주택 거래가격과 매도 소요기간, 건물 관리상태 등을 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 시세를 확인하기 전에는 44,800,000원이 적정가인지, 고가인지 판단할 수 없습니다. 경매 최저가가 낮아진 것은 사실이지만, 그것이 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
| 회차별 가정 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 320,406,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 333,604,481원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 342,843,137원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 시나리오에 따른 계산값입니다. 실제 후속 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 364,000,000원을 기준으로 계산한 차액이며, 공동담보 전체의 실제 확정 채무잔액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,206,400원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 364,000,000원 | 43,593,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 44,800,000원 |
최저매각가 44,800,000원으로 매각되는 경우 집행비용 추정액 1,206,400원을 제외한 43,593,600원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 320,406,400원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 위 배당은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영될 수 있어 법원 배당표와 달라질 수 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유 관련자가 있으므로 임차인 관련 배당 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초등학교 북측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하며 학교와 생활편익시설, 공공시설이 분포합니다. 공동주택으로서의 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 평지붕을 갖춘 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 급배수·위생·난방·화재경보기 등의 설비가 있습니다. 사용승인일은 2014.01.24.입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 대상 토지는 2필지 일단지의 부정형 평지입니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 학교 관련 상대보호구역 등의 제한이 표시됩니다. 토지거래허가구역 지정 내역은 최신 고시를 통해 현행 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지인 연풍리 415-5와 416-22의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대'입니다. 또한 공부상 나동을 현지에서는 203동(그린힐)으로 통용합니다. 입찰 및 인도 과정에서 건물·토지 표시의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택인 만큼 대단지 아파트와 동일한 유동성을 전제하기 어렵습니다. 유사 주택 실거래 사례, 매물 적체, 건물 상태와 임대수요를 확인해야 실제 처분 가능 가격을 평가할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 5명의 전입 관련자가 각각 임차인인지, 동거인인지, 현재도 점유하는지 확인합니다. 보증금·차임·확정일자·임대차 목적 부분도 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일. 말소기준일 2014.11.18.과 각 전입일의 선후관계를 검증합니다. 기재된 전입일 이전에 성립한 별도 권리나 점유승계 등의 사정이 있는지도 확인합니다.
- 배당요구 2건. 백현성의 2026.02.09. 배당요구와 전기철의 2026.01.29. 배당요구에 대해 채권신고 내용, 보증금, 확정일자 및 최우선변제 해당 여부를 확인합니다.
- 명도. 다수 전입자가 실제 거주하는지 확인하고, 인도 협의와 필요시 인도명령 등 명도절차에 드는 비용을 고려합니다.
- 공동담보. 근저당 채권최고액 364,000,000원과 함께 담보로 묶인 302호·303호·304호의 관계를 확인합니다. 근저당권자의 실제 채권액과 배당구조도 점검합니다.
- 실거래가격. 연풍리 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물을 비교하여 최저가 44,800,000원의 적정성을 검토합니다.
- 건물 표시. 공부상 나동과 현지 통칭 203동(그린힐)의 대응관계, 301호 위치와 현황을 현장에서 확인합니다.
- 토지·건물 상태. 공부상 지목과 현황의 차이, 토지이용규제, 누수·균열·마감 상태, 관리비 체납 여부를 점검합니다.
- 원본 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각공고를 입찰 전에 재확인합니다.
맺으며 — “권리표상 인수 0원, 그러나 점유·가격은 확인이 먼저”
이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 현재 확인된 전입자 5명 모두 근저당 설정 이후에 전입했다는 점입니다. 따라서 주어진 전입 및 등기관계만 보면 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 확인되지 않습니다.
하지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유 관련자가 5명이고, 그중 2명이 배당요구까지 했다는 사실은 입찰 전 확인의 중요성을 높입니다. 임차인의 법적 대항력과 실제 인도·명도 비용은 별개이며, 공동담보 근저당의 배당관계도 단순한 단독담보 사건과 구별해야 합니다.
현재 최저가 44,800,000원은 감정가의 70%입니다. 그러나 최근 유사 다세대주택 시세와 비교하지 않은 상태에서 이를 할인 매물이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 임대차 실체·명도·환금성·실거래가격에 관한 불확실성이 남아 있습니다.
결론은 신중한 검토입니다. 전입자별 계약관계와 점유 실태를 확인하고, 실제 매매 가능한 가격을 조사한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확인되지 않은 점유관계와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
