의정부지방법원 2026타경60148. 경기도 파주시 파주읍 연풍리에 있는 다세대주택 제나동 3층 303호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치하고, 방 2개와 거실·주방/식당·욕실겸화장실·보일러실·발코니·현관 등으로 구성됩니다. 공부상 건물명은 나동이지만 현지에서는 203동(그린힐)로 통용되는 물건입니다.
이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 숫자는 최저가가 아니라 2014년 근저당권의 채권최고액 364,000,000원입니다. 이 근저당은 303호 외에 301호·302호·304호도 함께 담보하는 공동담보 구조입니다. 현재 최저가 44,800,000원에서는 채권액이 전부 배당되지 못하지만, 근저당권의 미배당이 곧 매수인 채무 인수를 의미하는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그보다 주의 깊게 확인할 부분은 점유 및 임대차관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 YU YIQI, LI JIAZE, LI XUDONG, 백현성, 전기철 등 5명입니다. 모두 근저당 설정일보다 늦게 전입했지만 보증금과 임대차계약 내용이 확인되지 않았고, 백현성과 전기철은 별도의 배당요구 접수 이력이 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 ‘인수 0원’이라는 수치만 보고 넘어갈 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 나동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 교육길 45-32 |
| 등기부상 소재 | 연풍리 415-5, 416-22 · 제나동 |
| 현지 통칭 | 203동(그린힐) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 · 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 보일러실, 발코니 등 |
| 건물사용승인일 | 2014.01.24 |
| 소유자 | 오경민 (단독소유) |
| 감정가 | 64,000,000원 |
| 최저매각가 | 44,800,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 청구금액 | 221,299,572원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.18 설정 근저당권 · 옹진수산업협동조합 · 채권최고액 364,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전: 옹진수산업협동조합) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
권리관계의 중심은 2014.11.18 접수 제82761호 근저당권입니다. 근저당권자는 옹진수산업협동조합이고 채무자는 오경민, 채권최고액은 364,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2014년 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 신탁재산의 귀속을 거쳐 주식회사엠앤엠에서 오경민으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 말소기준 근저당이 설정됐습니다. 현 등기상 추가 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.
② 전입자·임대차 분석 — 5명 모두 후순위 전입
현황조사 등을 통해 5명의 전입 사실이 확인됩니다. 가장 빠른 전입일도 2019.03.29로 말소기준일인 2014.11.18보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 계약관계가 모두 미상이므로, 5명 모두를 계약이 확인된 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
| 전입자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU YIQI | 2019.03.29 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 | 접수 확인 안 됨 |
| LI JIAZE | 2021.03.15 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 | 접수 확인 안 됨 |
| LI XUDONG | 2019.03.29 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 | 접수 확인 안 됨 |
| 백현성 | 2019.06.11 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 | 2026.02.09 접수 |
| 전기철 | 2026.01.28 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 | 2026.01.29 접수 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제는 확정일자·보증금·배당요구 요건의 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으며, 실제 임대차계약이 성립한 인원은 미확정입니다.
전기철의 전입신고일인 2026.01.28은 임의경매개시결정일 2026.01.20 이후입니다. 백현성은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이름이 확인됩니다. 각 전입자의 실제 거주 여부와 점유 부분이 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 명도에 필요한 상대방과 절차를 입찰 전에 파악하는 것이 중요합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
이 물건의 감정가는 64,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 44,800,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔다는 뜻이지만, 그것만으로 실제 거래 시세보다 낮다고 판단할 수는 없습니다. 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 44,800,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 31,359,999원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 21,951,999원 | 34% | 0원 |
향후 유찰 시나리오는 예상 가격과 배당을 비교한 것으로, 실제 유찰 발생이나 향후 매각기일을 확정하는 수치는 아닙니다. 실질취득 단순 추정치는 각 회차 매각가에 예상 인수액 0원을 더한 금액이며 취득세·명도비·기타 비용은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,206,400원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 364,000,000원 | 43,593,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 44,800,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 가정이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·당해세·소액임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
| 회차별 배당 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 320,406,400원 |
| 2회 유찰 시 | 31,359,999원 | 30,395,519원 | 333,604,481원 |
| 3회 유찰 시 | 21,951,999원 | 21,156,863원 | 342,843,137원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다. 감정평가상 공동주택 입지조건과 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사됐습니다. 단지 서측은 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2014.01.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기 등의 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 연풍리 415-5 및 416-22의 2필지 일단지로, 부정형 평지입니다. 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공부상 지목과 현황 지목에 차이가 있습니다.
- 토지이용규제. 도시지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역 및 학교 상대보호구역 등의 기재가 있습니다. 감정요항표에는 외국인 등의 일정 주택 취득 관련 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 표시돼 있어, 입찰 시점의 현행 규제는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 공동주택이라는 물건 특성상 대규모 공동주택의 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실제 매도가격 및 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 5명 확인. YU YIQI, LI JIAZE, LI XUDONG, 백현성, 전기철의 실제 점유 여부와 임대차계약 관계를 확인하세요. 동일 세대 구성원인지, 각각 독립된 임대차관계인지도 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 5명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·배당요구 관련 문건을 대조해 권리관계를 보완해야 합니다.
- 배당요구 검토. 백현성의 2026.02.09 접수와 전기철의 2026.01.29 접수 내용을 확인하세요. 배당요구 사실만으로 실제 배당액이나 보증금 인수 여부가 확정되는 것은 아닙니다.
- 공동담보 확인. 동일 근저당에 묶인 301호·302호·304호의 경매·담보 상태 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다. 364,000,000원이라는 채권최고액이 본 호실에만 대응하는 금액은 아닙니다.
- 현장 동·호수 확인. 공부상 나동 303호와 통칭 203동(그린힐) 303호를 현장에서 정확히 대조하세요. 토지 지목의 공부·현황 차이 및 대지권 표시도 확인 대상입니다.
- 최근 실거래 비교. 최저가 44,800,000원이 실제 시세 대비 어느 수준인지 확인하기 전에는 감정가 70%라는 수치만으로 입찰 상한을 결정하지 않는 것이 좋습니다.
- 점유·명도 비용. 실제 점유자와 점유 원인에 따라 인도명령·명도 협의 등에 필요한 시간과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·취득부대비용. 체납 관리비, 취득세 및 부대비용, 수리비 등을 별도로 확인해야 합니다. 현재 표시된 실질취득 단순 추정치에는 해당 비용이 포함되지 않았습니다.
- 입찰 원본 확인. 매각기일 2026.10.27의 실제 진행 여부와 변경·취하 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰보증금 조건을 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다”
파주 연풍리 그린힐 303호는 권리의 말소 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2014년 수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 확인된 전입자 5명 모두 선순위 대항력은 인정되기 어려운 시점에 전입했습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 전입자 5명의 보증금·확정일자가 미상이고, 실제 임대차계약과 점유관계가 확정되지 않았습니다. 근저당도 다른 호실과 공동담보로 설정돼 있어 실제 채권·배당 상황을 단순화해 받아들여서는 안 됩니다. 무엇보다 최저가 44,800,000원을 최근 실거래 시세와 비교할 근거가 부족합니다.
따라서 현 단계의 결론은 “등기상 인수 위험은 낮아 보이나, 임대차와 가격 검증 전에는 입찰 판단을 보류”입니다. 감정가보다 낮아졌다는 사실에만 집중하기보다, 실제 임대차·점유관계와 비교 가능한 거래가격을 먼저 확인하는 편이 합리적입니다. 가격보다 확인이 먼저 필요한 물건입니다.
