의정부지방법원 2026타경60148. 파주시 파주읍 연풍리 소재 다세대주택 3층 303호입니다. 등기부상 소유자는 오경민이며, 2014.11.18. 설정된 옹진수산업협동조합 채권최고액 364,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 301호·302호·304호와 공동담보로 설정돼 있고, 이후 2026.01.20. 경인서부수산업협동조합(변경전:옹진수산업협동조합)이 임의경매를 개시했습니다. 등기상 매각으로 인수할 후순위 권리는 확인되지 않으며, 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 순위 자체보다 확인할 부분은 점유관계입니다. 조사된 5명은 전부 2014.11.18. 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없다고 정리됩니다. 그러나 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 백현성·전기철은 배당요구까지 접수한 상태라 실제 임대차계약 내용과 점유 범위는 입찰 전에 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60148 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 나동 3층303호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 파주읍 교육길 45-32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실·보일러실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콩크리트평지붕 4층 중 3층 · 사용승인 2014.01.24 |
| 소유자 | 오경민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 221,299,572원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 동 표시 | 공부상 ‘나동’ · 현지 통칭 ‘203동(그린힐)’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2014.01.29. 국제신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2014.11.18. 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 같은 날 오경민 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이어 설정된 옹진수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 2026.01.20. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YU YIQI | 2019.03.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JIAZE | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI XUDONG | 2019.03.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백현성 | 2019.06.11 | 미상 | 미상 | 2026.02.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전기철 | 2026.01.28 | 미상 | 미상 | 2026.01.29 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 관련자는 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2014.11.18.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 백현성과 전기철은 배당요구를 접수했으므로 계약서상 보증금·점유 부분을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 옹진수산업협동조합 | 364,000,000원 | 62,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 364,000,000원 중 62,448,000원이 배당되고 미배당액은 301,552,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 301,552,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 314,121,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 324,177,280원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 근저당의 거액 미배당 자체를 낙찰자의 추가 부담으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연풍초학교 북측 인근. 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하고, 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 소재하며 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 구조·이용. 다세대주택으로 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실·보일러실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단지 부정형 평지이며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지의 지목은 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’이고, 건물은 공부상 ‘나동’, 현지에서는 ‘203동(그린힐)’으로 통용됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 확인. YU YIQI, LI JIAZE, LI XUDONG, 백현성, 전기철의 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 5명 모두 금액과 확정일자가 확인되지 않아 임대차계약서를 포함한 원본 대조가 필요합니다.
- 배당요구 확인. 백현성은 2026.02.09., 전기철은 2026.01.29. 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당은 301호·302호·304호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 동 표시 착오 방지. 등기·공부상 ‘나동’과 현지 통칭 ‘203동(그린힐)’을 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 제공된 자료에는 실거래 비교가 없어 감정가 64,000,000원의 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격”
말소기준은 2014.11.18. 옹진수산업협동조합 근저당이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 5명의 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 다만 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 일부는 배당요구까지 한 만큼 점유와 임대차 내용의 확인을 생략할 수 없는 사건입니다. 게다가 실거래 시세자료가 없어 64,000,000원의 가격 경쟁력도 이 자료만으로는 평가할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰할 물건입니다.
