의정부지방법원 2026타경60148. 파주시 파주읍 연풍리에 위치한 다세대주택, 공부상 나동 3층 304호입니다. 현지에서는 203동(그린힐)로 통용됩니다. 소유자는 오경민이며, 2014.11.18 소유권을 이전받은 날 옹진수산업협동조합 명의의 채권최고액 364,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2026.01.20 임의경매가 개시됐고, 현재 한 차례 유찰되어 최저매각가는 44,800,000원입니다.

여기서 눈여겨볼 숫자는 근저당의 채권최고액과 전입 조사 인원입니다. 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 채권최고액 364,000,000원을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 5명의 전입 관련 인원은 인도와 임대차 확인의 실무 부담으로 남습니다. 최저가가 낮아 보이더라도 확인되지 않은 보증금·점유관계를 무시해선 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 전입관계는 확인 필요

말소기준권리는 2014.11.18 설정된 옹진수산업협동조합의 근저당권입니다. 등기상 과거 국제신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 소유권은 오경민에게 이전됐습니다. 이후 경인서부수산업협동조합이 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

근저당권의 채권최고액은 364,000,000원이고, 이번 사건의 청구금액은 221,299,572원입니다. 청구금액과 채권최고액은 서로 다른 개념이며, 채권최고액을 실제 배당채권액으로 확정할 수는 없습니다. 아래 예상배당은 제시된 채권최고액 기준의 시뮬레이션입니다.

② 전입·임차인 분석 — 5명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사 등에서 확인된 전입 관련 인원은 5명입니다. 모두 말소기준일인 2014.11.18 이후 전입신고된 것으로 확인됩니다. 따라서 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계만 보면 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금, 확정일자, 임대차 범위, 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 대항력 없음은 현재 확인된 전입일이 2014.11.18 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 과거 전입·점유 이력이나 별도의 선순위 권리까지 확인됐다는 의미는 아닙니다. 우선변제는 확정일자와 임대차 내용 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.

특히 백현성은 2026.02.09, 전기철은 2026.01.29 배당요구 관련 문건이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일은 말소기준권리 이후지만, 실제 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않습니다. 또한 나머지 인원들이 독립된 임차인인지, 동일한 임대차관계의 구성원인지, 단순 전입자인지도 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)

최저매각가 44,800,000원에서 집행비용 추정 1,206,400원을 제외하면 근저당권에 43,593,600원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 320,406,400원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 말소되는 근저당권의 미회수 채권액을 표시한 것입니다. 또한 실제 채권확정액, 당해세, 임차인의 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 확정 배당표와는 차이가 발생할 수 있습니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

회차별 가격과 배당은 가정 시나리오이며 실제 후속 매각기일·최저가격을 확정한 것은 아닙니다. 인수 0원 역시 조사된 권리관계를 전제로 한 추정치입니다. 실제 배당순위와 금액은 법정 우선채권 및 임차관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하며 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다. 공동주택으로서의 입지조건과 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 전반적인 교통상태는 무난합니다.
• 건물. 2014.01.24 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로 및 토지. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 평지이며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 공부와의 차이. 대지권 목적 토지인 연풍리 415-5 및 416-22의 공부상 지목은 답이나 현황은 대입니다. 건물은 공부상 나동, 현지 통칭 203동(그린힐)입니다. 토지 및 건물 표시를 현장과 대조해야 합니다.
• 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·학교 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 당시의 규제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로, 입지 평가가 보통 수준이라는 사실만으로 매도 용이성을 보장할 수 없습니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 만큼 최저가 대비 가격상 이점이나 실제 처분 가능 금액을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 5명 관계 확인. YU YIQI, LI JIAZE, LI XUDONG, 백현성, 전기철의 실제 임대차 여부와 점유 범위를 확인하세요. 전입 인원과 독립된 임대차계약 건수는 같지 않을 수 있습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 모든 조사 대상자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 확정일자 내역 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 배당요구 내역 확인. 백현성의 2026.02.09 문건, 전기철의 2026.01.29 문건을 확인하고 실제 배당요구 내용 및 법정 우선변제 해당 여부를 검토하세요.
• 대항력 발생시점 확인. 조사된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 과거 전입 이력과 실제 점유 개시 시점 등 선순위 권리 판단에 영향을 줄 수 있는 사정이 없는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권 공동담보로 기재된 나동 301호·302호·303호의 등기상태와 관련 처분·배당 상황을 확인하세요.
• 건물 명칭 확인. 공부상 나동과 현지 통칭 203동(그린힐)이 일치하는 건물인지 현장과 건축물대장·등기부를 대조하세요.
• 토지 및 규제 확인. 공부상 답과 현황 대지의 차이, 대지권 상태, 자연녹지지역 및 토지거래허가 관련 현행 규제를 확인하세요.
• 실거래 및 환금성 검증. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 매도 가능성을 확인한 후 입찰가격 상한을 정하세요. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매입이라고 판단하지 마세요.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 실제 점유자의 인도 협조 여부, 점유 이전에 필요한 절차와 추가 비용을 확인하세요.
• 원본 및 매각조건 최종 대조. 2026.10.27 매각기일의 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 입찰 위험 0”

파주 그린힐 304호는 말소기준권리와 근저당권 소멸 구조가 비교적 명확한 다세대주택입니다. 조사된 5명의 전입일이 모두 2014.11.18 근저당권보다 늦고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액이 364,000,000원에 이르더라도 매수인이 그 미배당액을 그대로 부담하는 것은 아닙니다.

하지만 권리상 소멸 구조가 명확하다는 사실만으로 입찰 준비가 끝나지는 않습니다. 전입 관련 5명의 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았고, 실제 임대차 및 점유관계가 불명확합니다. 명도 문제와 추가 배당변수 등을 검토해야 합니다. 또한 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 44,800,000원이 적정 시세보다 낮은지조차 판단할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토입니다. 확정적으로 확인된 선순위 인수권리보다는 점유관계의 불확실성, 시세 검증 부재, 다세대주택의 환금성이 핵심 위험입니다. 입찰의 전제는 임대차관계 확인과 가격 검증입니다. 지금 단계에서 이 물건을 단순한 저가 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다.