의정부지방법원 2026타경60148. 파주시 파주읍 연풍리의 다세대주택 3층 304호입니다. 등기상 현재 소유자는 오경민이고, 2014.11.18. 설정된 옹진수산업협동조합의 채권최고액 364,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 같은 건물 301호·302호·303호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2026.01.20. 경인서부수산업협동조합(변경전: 옹진수산업협동조합)의 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 핵심은 근저당보다 점유자 확인입니다. 현황조사에는 YU YIQI, LI JIAZE, LI XUDONG, 백현성, 전기철 등 5명이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2014.11.18. 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니더라도 배당관계와 실제 점유·명도 범위는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 나동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 4층 중 3층 · 방2·거실·주방/식당·욕실겸화장실·보일러실·발코니·현관 |
| 소유자 | 오경민 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2014.11.18. 옹진수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 364,000,000원 |
| 청구액 | 221,299,572원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 승계 없음
2014.01.29. 국제신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2014.11.18. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 오경민 앞으로 소유권이전과 옹진수산업협동조합 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이 을구 1번 근저당권이 말소기준이며 경매개시결정도 그보다 뒤입니다. 등기상 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 5명, 전원 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YU YIQI | 2019.03.29 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI JIAZE | 2021.03.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI XUDONG | 2019.03.29 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백현성 | 2019.06.11 | 미상 | 미상 | 2026.02.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전기철 | 2026.01.28 | 미상 | 미상 | 2026.01.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 5명 모두 전입일이 2014.11.18. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인 승계도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 특히 배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인도 있어 배당표 확정 전 원문 대조가 중요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 64,000,000원, 할인 여부는 판단 보류
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 64,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 기준 역시 64,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격을 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
유찰 시 제시된 회차 가격은 1회 유찰 51,200,000원, 2회 유찰 40,960,000원입니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 볼 수는 없습니다. 특히 다세대주택은 실제 거래가와 개별 호수 상태 확인 없이 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 옹진수산업협동조합 | 364,000,000원 | 62,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권에 62,448,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 301,552,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연풍초학교 북측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하며 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다. 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 4층 건물의 3층이며, 건물사용승인일은 2014.01.24입니다. 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역으로 기재되어 있으며, 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 연풍리 415-5, 416-22의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’이고, 공부상 ‘나동’은 현지에서 ‘203동(그린힐)’으로 통용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5명 점유관계 재확인. 각 임차인의 실제 점유 부분과 현재 점유 여부를 현황조사·현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 5명 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제·배당순위를 확정하려면 명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 배당요구 확인. 백현성은 2026.02.09, 전기철은 2026.01.29 배당요구가 확인되지만 나머지 3명은 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 301호·302호·303호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 매각·배당 진행 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 동 표기 혼선 확인. 공부상 ‘나동’과 현지 통칭 ‘203동(그린힐)’을 현장에서 일치시키고 304호를 정확히 특정해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 64,000,000원이 실제 거래시세 대비 저렴한지는 별도의 실거래 확인 없이는 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2014.11.18. 근저당이 말소기준이고 이후 전입한 임차인 5명은 모두 대항력이 없어 매수인 승계액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 임차인이 없었던 물건과 다릅니다. 5명의 보증금·확정일자가 미상이고, 일부만 배당요구가 확인돼 배당과 명도 확인 절차가 남아 있습니다.
또한 신건 최저가 64,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래 비교 근거 없이 최저가 할인율만 보고 접근하기보다는, 권리는 합격하되 가격과 점유는 별도로 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
