의정부지방법원 2026타경60148. 파주시 파주읍 연풍리의 4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 등기부상 현재 소유자는 오경민이며, 2014.11.18. 옹진수산업협동조합 명의의 채권최고액 364,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.01.20. 경인서부수산업협동조합(변경전: 옹진수산업협동조합)의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다. 등기상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 중심은 등기보다 점유자 5명입니다. YU YIQI·LI XUDONG은 2019.03.29., 백현성은 2019.06.11., LI JIAZE는 2021.03.15., 전기철은 2026.01.28. 전입으로 조사됐습니다. 모두 2014.11.18. 말소기준 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 백현성·전기철은 각각 배당요구를 한 상태라 실제 임대차관계와 배당순위는 매각물건명세서 등 원본 서류로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 나동 3층302호 |
| 도로명 / 통칭 | 경기도 파주시 파주읍 교육길 45-32 · 공부상 나동, 현지 통칭 203동(그린힐) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방2, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콩크리트평지붕 4층 중 3층 · 사용승인일 2014.01.24 |
| 소유자 | 오경민 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 221,299,572원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2014.11.18. 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원이고, 동일 건물 301호·303호·304호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2026.01.20. 임의경매개시결정 역시 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 64,000,000원 매각을 가정한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 5명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YU YIQI | 2019.03.29 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| LI XUDONG | 2019.03.29 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 백현성 | 2019.06.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.09 |
| LI JIAZE | 2021.03.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 전기철 | 2026.01.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.01.29 |
② 가격·유찰 시나리오 — 신건 64,000,000원
현재 회차는 감정가 100%인 64,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 51,200,000원, 2회 유찰 시는 40,960,000원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 301,552,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 314,121,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 324,177,280원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자에게 돌아가는 금액은 줄고 미배당액은 늘어나지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 자료의 회차별 계산에서는 실질취득액이 각 회차의 매각가와 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 364,000,000원 | 62,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당액은 301,552,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 각 호별 방2, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등으로 구성된 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 연풍초학교 북측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하고, 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽 드라이비트, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호이며 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기 설비를 갖췄습니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’이며, 공부상 ‘나동’이지만 현지에서는 ‘203동(그린힐)’으로 통용됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5명 점유관계 대조. YU YIQI·LI XUDONG·백현성·LI JIAZE·전기철의 실제 점유 부분과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 5명 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 전입 시점상 없지만 배당순위와 최우선변제 여부는 원본 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 백현성은 2026.02.09., 전기철은 2026.01.29. 배당요구를 했습니다. 관련 문건의 청구 내용과 임대차 조건을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 364,000,000원 근저당에는 같은 건물 301호·303호·304호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원본 등기에서 함께 확인하세요.
- 동·지목 차이 확인. 공부상 나동과 현지 통칭 203동(그린힐), 공부상 ‘답’과 현황 ‘대’의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 64,000,000원이지만 최근 실거래와 직접 비교한 가격 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “점유 5명”은 확인 과제
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2014.11.18. 근저당이 말소기준이고, 확인된 5명의 전입은 모두 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이어서 현재 최저가 64,000,000원에 낙찰된다면 실질취득액 역시 64,000,000원입니다.
다만 점유자가 한 명이 아니라 실제 임차인 5명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 2명은 배당요구를 했습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수권리가 위험한 사건’이라기보다 임대차 실체와 명도관계를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐가 중요한 사건입니다. 가격 측면 역시 최근 실거래와 직접 비교할 근거 없이 감정가 64,000,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 소멸형, 가격은 별도 검증, 점유는 반드시 확인. 이것이 이 사건의 결론입니다.
