의정부지방법원 2026타경60148. 경기도 파주시 파주읍 연풍리의 다세대주택 3층 302호입니다. 등기부상 건물은 나동이지만 현지에서는 203동(그린힐)로 불립니다. 감정가는 64,000,000원이고, 한 차례 유찰되어 최저매각가가 44,800,000원으로 내려왔습니다.
권리의 중심에는 2014.11.18. 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 364,000,000원으로 표시되지만, 다른 호실이 함께 포함된 공동담보입니다. 따라서 이 금액을 해당 302호만의 실제 채무액이나 시가로 해석해서는 안 됩니다. 이후 경인서부수산업협동조합(변경 전 옹진수산업협동조합) 명의로 임의경매가 개시되었습니다.
문제는 숫자로 표시된 낮은 최저가보다 현장 점유의 불확실성입니다. 현황조사에 전입 관련 인물 5명이 등장하고, 그중 2명은 권리신고·배당요구 관련 문건도 접수했습니다. 전입 시점만으로는 모두 말소기준권리보다 후순위이지만, 실제 계약관계와 보증금이 확인되어야 입찰 후 분쟁과 명도 부담을 구체적으로 가늠할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 나동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 교육길 45-32 |
| 현지 통칭 | 203동(그린힐) · 공부상 나동 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등 |
| 사용승인일 | 2014.01.24 |
| 소유자 | 오경민 (단독소유) |
| 감정가 | 64,000,000원 |
| 최저매각가 | 44,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합 (변경 전: 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 221,299,572원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
권리의 기준점은 2014.11.18. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자 옹진수산업협동조합의 채권최고액은 364,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 이후 2026.01.20. 접수된 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸합니다.
과거 국제신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 2014.11.18. 신탁등기 말소와 함께 소유권이 주식회사엠앤엠으로 귀속되었고 이후 오경민에게 이전되었습니다. 따라서 해당 신탁을 현재 존속 중인 인수권리로 판단하지 않습니다.
② 점유·임차 분석 — 전입자 5명의 실체 확인
현황조사 및 문건접수 내역에 등장하는 인물은 5명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 인물은 없으나, 이들이 각각 독립적인 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지 여부까지 확정된 것은 아닙니다.
확인되는 전입일은 모두 2014.11.18. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입 시점 기준으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 임대차계약 내용과 실제 점유 범위가 확인되지 않았으므로 배당순위 및 명도관계를 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 판단 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YU YIQI | 2019.03.29 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| LI JIAZE | 2021.03.15 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| LI XUDONG | 2019.03.29 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 백현성 | 2019.06.11 | 후순위 전입 | 미상 | 신고 확인 2026.02.09 |
해당 없음 |
| 전기철 | 2026.01.28 | 후순위 전입 | 미상 | 신고 확인 2026.01.29 |
해당 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 후순위 전입이라는 이유만으로 임대차보증금 자체가 없거나 최우선변제 가능성이 없다고 단정할 수는 없습니다. 우선변제 여부는 보증금·확정일자·계약 및 관련 요건 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 64,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 44,800,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 정작 인근 다세대주택의 최근 실거래와 직접 비교한 시세 근거는 확인되지 않았습니다.
감정가가 현재 시장가격보다 높거나, 해당 건물의 실제 거래 수요가 약하다면 유찰 후 가격도 적정하다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 할인율을 곧바로 수익 여력으로 해석하지 않고, 최저가와 실제 거래 가능한 가격의 차이를 별도로 검증해야 합니다.
| 입찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 44,800,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 31,359,999원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 21,951,999원 | 약 34% | 0원 |
후속 회차는 예상 시나리오이며 실제 진행 여부와 최저가는 법원 매각기일 공고를 다시 확인해야 합니다. 예상 실질취득액은 매수인 인수 0원 가정하에 각 매각가와 같으며, 취득세·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,206,400원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 364,000,000원 | 43,593,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 44,800,000원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,206,400원을 차감한 43,593,600원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 364,000,000원을 기준으로 한 예상 미배당액은 320,406,400원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
미배당액은 등기된 공동담보 근저당의 채권최고액을 계산상 기준으로 삼은 값으로, 실제 미변제 채무액과 같다는 의미는 아닙니다. 또한 당해세, 임차인의 최우선변제, 실제 배당순위 및 채권 변동 등이 반영되지 않았으므로 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구금액은 221,299,572원으로 별도 확인되며, 채권최고액과 구분해야 합니다.
| 회차별 배당 시나리오 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 43,593,600원 | 320,406,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 30,395,519원 | 333,604,481원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 21,156,863원 | 342,843,137원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 연풍리의 연풍초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 학교와 생활편익시설·공공시설이 있는 주거지역입니다. 감정상 주위 환경과 공동주택 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 본건은 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기 등의 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 연풍리 415-5와 416-22의 2필지가 일단지를 이루며, 부정형의 평지입니다. 서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·자연녹지지역으로 기재되어 있고, 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래허가 관련 규제 적용 여부와 현재 효력은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황. 대지권의 목적이 되는 토지의 제시목록상 지목은 답이나 현황은 대이며, 건물도 나동과 203동이라는 서로 다른 표기가 사용됩니다. 토지·건물 표시를 등기부와 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택은 같은 생활권 안에서도 호실과 건물별 거래가격 편차가 발생할 수 있습니다. 본건의 실거래 비교가격과 실제 매도 수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전원 확인. 현황조사상 등장하는 YU YIQI, LI JIAZE, LI XUDONG, 백현성, 전기철의 실제 거주 여부 및 점유 범위를 확인하고, 동일 호실 내 거주관계인지 독립된 임대차관계인지 확인해야 합니다.
- 임대차보증금 확인. 조사된 인물들의 보증금·확정일자·계약 상대방·우선변제 요건을 확인해야 합니다. 선순위 대항력 부재와 최우선변제 대상 부재는 같은 의미가 아닙니다.
- 배당요구 문건 대조. 백현성 및 전기철의 권리신고·배당요구 관련 접수내용을 법원 문건과 대조하여 실제 요구 내용과 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사정을 살펴봐야 합니다.
- 공동담보 확인. 옹진수산업협동조합 근저당에 포함된 나동 301호·303호·304호와 본건의 관계, 공동담보 처분 및 채권 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건 표시 확인. 법적 표시인 나동 302호와 현지 203동(그린힐) 302호가 동일한 목적물임을 현장 및 공부에서 대조해야 합니다.
- 시세 근거 확보. 인근 동일·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래, 실제 매물가격 및 거래 수요를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 낙찰 이후 점유자와의 인도 협의, 관리비 미납 여부 및 공용부분 관리비 등 예상 부대비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 검토. 2026.10.27. 매각기일의 진행 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%보다 중요한 것은 점유와 실제 시세”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014년 설정된 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인되는 전입자 5명은 모두 그 이후에 전입했습니다. 제시된 권리관계와 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임차관계가 모두 확인된 안전한 공실 물건은 아닙니다. 현황조사 명단의 5명에 대해 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 일부는 배당요구 관련 문건을 접수했습니다. 선순위 대항력 여부와 별개로 실제 점유와 명도 문제를 검증해야 합니다.
가격 측면도 마찬가지입니다. 감정가 64,000,000원에서 한 차례 유찰되어 44,800,000원까지 내려왔지만, 이 가격이 실제 시장 시세보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 소규모 다세대주택의 특성을 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 응찰을 결정하는 것은 위험합니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격 판단은 보류입니다. 매수인 인수권리 위험은 낮게 추정되지만 점유 불확실성과 시세 비교의 부재가 남아 있습니다. 현장과 원본 서류를 확인하고 실제 거래 가능한 가격을 산정한 뒤에야 이 물건의 입찰 매력을 판단할 수 있습니다.
