수원지방법원 2025타경53554. 안산시 상록구 부곡동 ‘채원빌’ B동 4층 401호, 감정 이용상태는 단지형 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2023.06.23. 반월신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 이후 해당 근저당권에는 크리스탈대부주식회사로의 일부 이전과 지분 전부 이전, 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정 등이 이어졌지만, 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
가격 쪽은 다르게 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 거래 2건이 모두 310,000,000원이고, 최신 거래도 2025.07월 310,000,000원입니다. 현재 최저가 309,000,000원은 여기에 비해 고작 1,000,000원 낮습니다. 전체 3건 평균 335,000,000원만 보면 92.2%로 싸 보이지만, 그 평균에는 2024.02월 385,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 가격 메리트는 사실상 미미합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53554 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 단지형 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김기윤 · 2025.07.14 매매 · 거래가액 310,000,000원 · 2025.07.16 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 975,535,750원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.23 근저당권 · 반월신용협동조합 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.06.23 근저당
말소기준 근저당은 2023.06.23 설정된 반월신용협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당입니다. 2025.10.22 반월신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 이후 근저당권 일부가 크리스탈대부주식회사로 이전된 뒤 2026.04.17에는 반월신용협동조합 지분 전부가 크리스탈대부주식회사로 이전됐으며 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 본건 배당표와 회차별 시나리오에서는 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산하고 있습니다.
임차인 확인 — 신고 1명, 그러나 본건 호수와 다르다
| 임차인 | 임차 부분 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경서 | B동 502호 | 2024.09.13 | 2026.01.15 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 신고는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 임차 부분은 B동 502호로 기재되어 있고 분석 대상은 B동 401호여서 호수가 일치하지 않습니다. 전입일 2024.09.13은 말소기준일 2023.06.23보다 늦어 제공 판단상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 본건 최저가 기준 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 3.09억은 ‘할인가’가 아니다
채원빌은 16세대, 2023.06.09 사용승인된 다세대주택이며 비교면적은 69.4㎡입니다. 확인된 실거래 3건 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.4㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.04 | 69.4㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.02 | 69.4㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.4㎡ | 2건 | 310,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 310,000,000원입니다. 최저가 309,000,000원은 최근 평균의 99.7%로, 금액 차이는 1,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 약합니다. 특히 최근 12개월 거래 수준은 과거 거래 대비 -19.5% 하락한 것으로 제시돼 하락 추세를 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,126,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 303,874,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,126,000원을 제외한 303,874,000원이 근저당 배당으로 계산되고, 근저당 미배당액은 3,896,126,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 309,000,000원 | 303,874,000원 | 3,896,126,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 3,957,060,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 4,005,808,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 정재초등학교 남동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 등고평탄한 가장형의 주거용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 채원빌은 16세대이고 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 표본은 2건으로 모두 310,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 전체 평균 335,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 310,000,000원을 기준으로 보세요. 신건 최저가는 309,000,000원으로 거의 동일합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 과거 대비 -19.5%입니다. 유찰 여부와 무관하게 입찰 시점의 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
- 임차 호수 대조. 신고 임차인 이경서의 임차 부분은 B동 502호, 본건은 B동 401호입니다. 본건 점유관계를 원문 서류에서 재확인해야 합니다.
- 토지 등기 정리 확인. 646-12, 646-13번지는 2023.12.07 646-11번지와 합병됐으나 등기사항전부증명서상 정리가 되지 않았다고 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역 기재 확인. 감정요항에는 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.09.22이므로 최신 지정 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 계산에서 가장 분명한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 그러나 가격까지 안전하다는 뜻은 아닙니다. 최저가 309,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원보다 불과 1,000,000원 낮고, 최근 거래 추세는 과거 대비 -19.5%입니다. 여기에 신고 임차 부분과 본건 호수가 다르고, 합병된 토지의 등기 정리도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 신건 가격 여유도 낮다입니다. 현재 회차에서는 ‘싸게 산다’기보다 최근 시세와 거의 같은 가격에 접근하는 구조로 보는 편이 맞습니다.
