수원지방법원 2025타경53554. 안산시 상록구 부곡동 채원빌 A동 5층 502호, 감정평가상 단지형 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2023.06.23 설정된 반월신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 국·안산시 압류, 강구수산업협동조합 가압류, 조해도 명의의 소유권이전청구권가등기가 이어졌지만 등기 데이터상 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
권리관계가 단순해 보이지만 채권 쪽 구조는 복잡합니다. 최초 근저당권에는 크리스탈대부주식회사로의 일부 이전 및 지분 전부 이전, 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정이 추가로 기록돼 있습니다. 다만 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 현황 대조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53554 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 에이동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 |
| 비교면적 | 69.4㎡ |
| 소유자 | 채원종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 975,535,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대수 | 2023.06.09 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2023.06.23 반월신용협동조합 근저당권입니다. 2025.07.22 국민건강보험공단 압류, 2025.10.22 임의경매개시결정, 2025.10.23 국 압류, 2026.02.26 안산시 압류, 2026.05.28 강구수산업협동조합 가압류, 2026.06.23 조해도 소유권이전청구권가등기는 모두 그 이후입니다. 가등기는 데이터상 매각으로 소멸하는 후순위로 분류돼 있으나, 별도 주의사항에는 담보가등기 여부의 종류 확인 필요가 표시돼 있으므로 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
② 임차인 — 기록은 있으나 본건 동 표기 대조 필요
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경서 · B동 502호 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인 기록에는 이경서가 B동 502호 점유자로 기재돼 있고, 본 경매물건 주소는 A동 502호입니다. 동 표기가 서로 달라 본건 점유관계와 일치하는지는 원본 확인이 필요합니다. 기재된 전입일 자체는 2024.09.13로 말소기준일 2023.06.23보다 늦기 때문에, 해당 기록은 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 신건은 높다
채원빌 동일면적 69.4㎡의 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 335,000,000원이지만, 과거의 385,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.4㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.04 | 69.4㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.02 | 69.4㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.4㎡ | 2건 | 310,000,000원 |
최근 12개월 평균은 310,000,000원, 최신 거래도 310,000,000원입니다. 현재 실질취득가 355,000,000원은 최근 시세의 114.5%입니다. 더구나 최근 구간 가격은 이전 거래 대비 -19.5%의 하락 추세로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 평균 335,000,000원만 보고 가격을 평가하는 것보다 최근 거래 310,000,000원을 기준으로 보는 것이 보수적이며, 현재 신건에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 2. 근저당 · 반월신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 349,230,000원 |
| 3. 가압류 · 강구수산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,250,000,000원 중 예상 배당액은 349,230,000원이며, 미배당액은 3,900,770,000원입니다. 신청채권자의 청구금액 975,535,750원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 구조는 이렇게 변한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 355,000,000원 | 349,230,000원 | 3,900,770,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 3,970,776,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 4,026,780,800원 | 0원 |
유찰 시에도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차 355,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 데이터에 제시된 1회 유찰 시 매각가 284,000,000원과 2회 유찰 시 227,200,000원은 현재 회차와 다른 가격 구조를 만듭니다. 다만 실제 유찰 여부는 확정된 사실이 아니므로 현재 회차 판단과 분리해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 정재초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 위생·급배수·승강기·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 규제. 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되고 성장관리권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 채원빌은 16세대 규모이며 동일면적 실거래 표본은 3건, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 가격 추세가 -19.5%여서 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 실질취득 355,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 310,000,000원의 114.5%라는 점을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2026.06.23 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸로 분류돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요 주의사항이 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 임차인 동 표기 확인. 임차인 기록은 B동 502호, 본건은 A동 502호로 서로 다릅니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유 호수를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액이 바뀔 수 있습니다.
- 토지 합병 정리 확인. 646-12, 646-13번지는 2023.12.07 646-11번지와 합병됐으나 등기사항전부증명서에는 정리가 되지 않은 상태로 기재돼 있습니다.
- 실거래 추세 확인. 최근 두 거래는 각각 310,000,000원이고 과거 385,000,000원 거래보다 낮습니다. 최근 추세 -19.5%를 가격 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2023.06.23 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·가압류· 경매개시결정·가등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실질취득가 355,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원의 114.5%이고 최근 가격 추세도 -19.5%입니다. 소규모 다세대라는 점과 임차인 동 표기, 가등기 종류, 세금 배당 확인 부담까지 고려하면 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 가격을 얼마나 보수적으로 볼 것인가입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 신건 가격은 최근 시세 위입니다.
