수원지방법원 2025타경53554. 안산시 상록구 부곡동 채원빌 B동 5층 502호, 전용 69.4㎡대의 단지형 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 채원종합건설주식회사이고, 2023.06.23 설정된 반월신용협동조합 근저당 채권최고액 4,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 국세·지방세 압류, 강구수산업협동조합 가압류 50,000,000원, 조해도 명의 소유권이전청구권가등기가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸 처리되어 있고, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 “권리상 인수 0원”만 보고 신건에 접근하기에는 가격 조건이 좋지 않습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 310,000,000원 두 건이고 최신 거래도 310,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 355,000,000원으로 최근 시세보다 45,000,000원 높습니다. 과거 385,000,000원 거래를 포함한 전체 평균은 335,000,000원이지만, 최근 거래군은 과거보다 19.5% 낮아졌으므로 가격 판단은 최근 310,000,000원 수준을 우선하는 것이 데이터에 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53554 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 전용 69.4㎡ |
| 소유자 | 채원종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 975,535,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 | 2023.06.09 |
| 규모 | 채원빌 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.06.23 근저당
말소기준은 2023.06.23 반월신용협동조합 근저당입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정·가등기는 모두 말소기준보다 늦습니다. 특히 2026.06.23 조해도 명의 소유권이전청구권가등기도 데이터상 매각으로 소멸로 표시되어 있습니다. 다만 별도 주의사항에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 명시되어 있으므로, 입찰 전 가등기 원인과 매각물건명세서 기재를 원본으로 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경서 | B동 502호 | 2024.09.13 | 2026.01.15 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이경서의 전입일은 2024.09.13으로 말소기준일 2023.06.23보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.15에 접수되어 있지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 규모나 우선변제액은 단정할 수 없으며, 해당 정보는 매각물건명세서 원본에서 확인할 필요가 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 45,000,000원 높다
채원빌 전용 69.4㎡ 동일 면적의 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 335,000,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.4㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.04 | 69.4㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.02 | 69.4㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.4㎡ | 2건 | 310,000,000원 |
현재 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 114.5%입니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교해도 45,000,000원 높습니다. 더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래군은 과거 거래 대비 -19.5%로 내려온 상태입니다. 따라서 과거 385,000,000원 거래를 근거로 현재 신건을 저렴하다고 볼 수 없고, 최근 시장가격 기준으로는 명백히 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 2. 근저당권 · 반월신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 349,230,000원 |
| 3. 가압류 · 강구수산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 4,250,000,000원, 총 배당액은 349,230,000원, 미배당은 3,900,770,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 355,000,000원 | 349,230,000원 | 3,900,770,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 3,970,776,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 4,026,780,800원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 낮아져도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 신건 355,000,000원은 최근 시세 310,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 284,000,000원으로 내려갑니다. 따라서 가격 판단은 신건보다 유찰 이후 회차에서 다시 비교하는 편이 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 719.0㎡, 지목은 대, 평지·가로장방 형태입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 310,000,000원인데 신건은 355,000,000원입니다. 신건을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 과거 거래 대비 19.5% 낮습니다. 과거 385,000,000원 거래보다 최근 가격대를 우선해 판단해야 합니다.
- 임차인. 이경서의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당요구와 보증금 관련 원문을 확인하세요.
- 가등기. 2026.06.23 조해도 명의 가등기는 말소기준 후순위이고 데이터상 소멸이나, 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 토지 표시. 646-12, 646-13의 646-11 합병 후 등기 정리가 완료되었는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현재 가격
이 물건의 권리구조는 핵심이 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.06.23 반월신용협동조합 근저당이고, 임차인 이경서의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 신건 최저가 355,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 310,000,000원보다 14.5% 높습니다. 최근 거래 추세도 -19.5%로 내려와 있습니다. 게다가 가등기 종류 확인, 국세·지방세 압류, 토지 합병 후 등기 미정리라는 확인 포인트도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 현재 회차보다는 유찰 이후 가격을 다시 최근 실거래와 대조해 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.
