수원지방법원 2025타경53554. 안산시 상록구 부곡동 채원빌 B동 5층 501호의 단지형 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 채원종합건설주식회사이고, 2023.06.23 설정된 반월신용협동조합 근저당 채권최고액 4,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 박병철 가압류, 임의경매개시결정, 강구수산업협동조합 가압류, 조해도 소유권이전청구권가등기, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 이 물건은 권리의 단순함만 보고 접근하기 어렵습니다. 동일 면적 69.4㎡의 최근 12개월 거래는 310,000,000원이고, 현재 최저가 355,000,000원은 그 114.5%입니다. 전체 3건 평균 335,000,000원보다도 높으며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -19.5%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53554 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 |
| 대상 면적 | 69.4㎡ |
| 소유자 | 채원종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 975,535,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 | 2023.06.09 |
| 세대수 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형
② 점유·임차 — 대상 호수와 신고 호수 표기가 다르다
| 신고인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경서 | B동 502호 | 2024.09.13 | 2026.01.15 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
문건상 이경서의 점유부분은 B동 502호로 기재되어 있는데, 이 경매 대상은 B동 501호입니다. 따라서 이 신고를 곧바로 501호 임차관계로 단정할 수 없습니다. 기재된 전입일 2024.09.13은 말소기준권리인 2023.06.23보다 뒤라서 해당 신고 자체는 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.55억은 최근 12개월 거래보다 높다
채원빌 동일면적 69.4㎡의 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 4월과 7월의 310,000,000원 2건이고, 그 이전 2024년 2월 5층 거래가 385,000,000원입니다. 전체 평균은 335,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.4㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.04 | 69.4㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.02 | 69.4㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.4㎡ | 3건 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.4㎡ | 2건 | 310,000,000원 |
현재 최저가 355,000,000원은 전체 평균 대비 106.0%, 최근 12개월 평균 대비 114.5%입니다. 최신 거래도 310,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -19.5%입니다. 과거 385,000,000원 거래만 보고 현재 신건 가격에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 2. 근저당 · 반월신용협동조합 | 4,200,000,000원 | 349,230,000원 |
| 3. 가압류 · 박병철 | 4,989,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 강구수산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,254,989,000원 중 예상배당은 349,230,000원이고, 미배당은 3,905,759,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 355,000,000원 | 349,230,000원 | 3,905,759,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 3,975,765,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 4,031,769,800원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 안산시 상록구 부곡동 정재초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 석재붙임 마감, 샷시 창호이고 승강기·위생·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며 토지면적은 719.0㎡, 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 채원빌은 16세대이고 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 335,000,000원보다 최근 12개월 평균 310,000,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -19.5%입니다. 과거 385,000,000원 거래만 근거로 가격을 높여 잡는 것은 주의가 필요합니다.
- 호수 불일치 확인. 대상은 B동 501호인데 신고된 점유부분은 B동 502호입니다. 501호의 실제 점유관계를 원문으로 재확인하세요.
- 가등기 원문 확인. 2026.06.23 조해도 가등기는 말소기준권리 뒤이지만, 담보가등기 여부와 원인을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 대지권 표기 확인. 646-12·646-13 합병 후 등기 정리가 미완료된 점을 등기부와 토지대장에서 대조하세요.
- 배당 추정 한계. 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “최근 시세 114.5%”가 더 중요하다
이 사건은 말소기준권리 뒤의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 가격입니다. 현재 신건 355,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 310,000,000원의 114.5%이고, 최근 가격 흐름도 -19.5%입니다. 여기에 대상 501호와 신고 점유부분 502호의 불일치, 가등기 성격 확인, 합병 토지의 등기 정리 문제까지 원문 대조가 필요합니다. 권리는 소멸형, 가격은 보수적으로. 신건에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
