청주지방법원 2024타경3704. 충청북도 청주시 청원구 내덕동 소재 단독주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 165,506,860원인데 3회 유찰되어 현재 최저가는 56,767,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 많이 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 제시외 건물 포함·일부 토지 지분매각·공부와 현황 차이가 함께 붙어 있다는 점입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 데이터상 말소기준권리는 2020.08.19 전주송천새마을금고 근저당권이고, 이후 민경필 가압류, 동서울신용협동조합 강제경매개시결정, 청주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 목록은 비어 있고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 배당자료에는 을구 1번 내덕신용협동조합 근저당 4,000,000원이 선순위 배당으로 반영되어 있어, 등기 원본과 배당 계산의 연결관계는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내덕동 412-30 |
| 등기부 표시 | [건물] 충청북도 청주시 청원구 내덕동 412-71 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 기호(2-가, 9-가)는 주택 등, 기호(9-나)는 창고 등으로 이용중 |
| 소유자 | 청주내덕동지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 165,506,860원 / 56,767,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동서울신용협동조합 / 31,192,849원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각물건명세서 비고 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록7번 토지는 지분매각임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
데이터상 임차인은 없습니다. 보증금·확정일자·전입일이 기재된 임차인도 없고, distribution의 assumed_by_buyer 역시 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 사건이 아닙니다. 실질취득은 현재 최저가 기준 56,767,000원으로 계산됩니다.
② 점유·임차인 — 임차인 데이터 없음
tenants 배열은 빈값입니다. 감정평가의 기타참고사항도 “해당사항 없음”으로 제시되어 있습니다. 따라서 보증금 합산 대상 임차인, 보증기관 대위·승계 중복신고, 확약서로 인수액을 조정할 대상은 이 데이터 안에 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,421,806원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 내덕신용협동조합 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 전주송천새마을금고 | 352,000,000원 | 51,345,194원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 민경필 | 84,591,603원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 동서울신용협동조합 | 31,192,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 471,784,452원 중 채권자 배당은 55,345,194원, 미배당은 416,439,258원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영 자료이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 감정·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 충청북도 청주시 청원구 내덕동 소재 “내덕생활체육공원” 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위에 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주위에 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호(2-가, 9-가)는 주택 등, 기호(9-나)는 창고 등으로 이용중입니다.
- 구조. 기호(2-가)는 철근콘크리트구조 철근평슬래브지붕 지상 2층, 기호(9-가)는 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘기와지붕 지상 2층, 기호(9-나)는 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역이 포함되며, 일부는 소로2류 또는 대로3류에 접합합니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(3,10)는 공부상 지목은 “대”이나 현황은 “도로” 등으로 이용중입니다.
- 토지 데이터. 토지면적 62.0㎡, 공시지가 303,400원/㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·세로장방·세로한면(가)로 제시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시. 최저가 56,767,000원은 감정가의 34.3%이지만, 실거래 자료가 없으므로 최저가만 보고 싸다고 단정하면 안 됩니다.
- 제시외 건물. 비고에 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 구조·면적·사용관계·철거 가능성은 원본과 현장으로 확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록7번 토지는 지분매각입니다. 지분 범위와 사용관계가 낙찰 후 활용성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(3,10)는 공부상 “대”이나 현황 “도로” 등입니다. 토지별 실제 이용 상태를 반드시 분리 확인해야 합니다.
- 선순위 배당 반영. 을구 1번 내덕신용협동조합 관련 말소·배당 데이터가 함께 존재하므로, 원본 등기와 배당표 연결을 확인하세요.
- 신청채권자 배당 0원. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자 배당 0원으로 계산됩니다. 배당구조와 절차 진행 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지별 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 확인’이 승부처
이 사건은 임차인 인수형 위험이 보이지 않고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그래서 권리분석만 보면 단순해 보입니다. 그러나 물건은 단독주택 + 토지이고, 일괄매각·제시외 건물 포함·일부 토지 지분매각·공부와 현황 차이가 동시에 붙어 있습니다. 최저가가 56,767,000원까지 내려왔다는 사실은 장점이지만, 실거래 시세와 바로 비교할 수 있는 데이터가 없고 물건 확인 난도가 높습니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 낮아졌지만 현장·목록 확인 전에는 보수적 접근입니다.
