매력지수 B등급 · 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 복잡한 다수 가압류 구조와 저환금성 확인이 필요한 근린주택
인수 권리는 0원으로 정리되지만 채권총액 대비 배당 부족이 매우 크고 6세대 규모의 소형 물건으로 환금성 검토가 필요해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 단순 저가 매수가 아닙니다. 매수인 인수 권리는 0원으로 정리되나, 말소기준권리 이후 수십 건의 가압류와 강제경매가 이어진 구조입니다. 소형 근린주택 특성상 환금성과 실제 사용 상태 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
76,000,000원
근린주택
최저가
26,068,000원
3회 유찰 · 감정가 34%
실거래 기준
74,000,000원
최근 거래 1건
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
청주지방법원 2024타경3704. 청주시 청원구 내덕동 충청대로 56-7 소재 1층102호 근린주택입니다. 감정가는 7,600만원이며 현재 최저매각가는 2,606만8천원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 법무법인충청 근저당권이며, 이후 설정된 다수 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 2024타경3704
소재지
충청북도 청주시 청원구 충청대로 56-7, 1층102호
물건종류
근린주택
소유자
청주내덕동지역주택조합
감정가 / 최저가
76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구
청구금액 31,192,849원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 권리관계는 복잡하다
2023년 10월 12일 설정된 을구 3번 법무법인충청 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 민경필 등 다수 채권자의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인이 별도로 승계하는 등기상 인수금액은 0원입니다.
② 가격 분석 — 낮아진 가격, 그러나 거래 규모 확인 필요
최근 동일 면적 거래는 2022년 7월 56.96㎡ 기준 74,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저가는 26,068,000원으로 최근 거래 대비 낮은 수준이지만, 소형 근린주택은 아파트와 달리 매수층과 임대수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
거래월
전용
층
거래가
2022.07
56.96㎡
1
74,000,000원
평균
56.96㎡
1건
74,000,000원
⚠️ 가격보다 중요한 점 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 해당 물건은 6세대 규모의 소형 건물입니다. 낙찰 후 매도·임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
869,224원
을구 3번 근저당권 · 법무법인충청
300,000,000원
25,198,776원
후순위 가압류 및 경매개시결정
다수
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 vs 최저가
최저가는 낮지만 근린주택은 개별 환금성 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인에게 승계되는 등기상 인수액은 없습니다.
⛔ 확인 관점 채권총액은 35억원 이상으로 매우 크지만 매각대금으로 대부분 배당되지 않습니다. 권리 인수는 없으나, 건물 이용상태와 실제 수익성 확인이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 내덕생활체육공원 남서측 인근으로 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 이용이 가능합니다.
용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 403,000원/㎡입니다.
환금성. 총 6세대 규모로 거래 표본이 적어 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 법무법인충청 근저당 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
현황 확인. 이용상태는 주택 등으로 이용 중인 부분과 창고 이용 부분이 있어 현장 확인이 필요합니다.
가격 전략. 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 낙찰 후 환금성을 함께 계산해야 합니다.
배당 확인. 후순위 채권은 대부분 미배당 예상이며 매수인 부담과는 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리 없음”과 “좋은 투자”는 다르다
이 물건은 권리상 매수인 인수 위험은 없습니다. 하지만 근린주택은 아파트처럼 표준화된 시장이 아니며, 거래량과 사용 상태가 가격을 결정합니다. 3회 유찰이라는 가격 매력은 분명하지만, 최종 판단은 현장 이용 상태와 환금성을 기준으로 해야 합니다. 권리는 정리되지만, 수익성은 따져봐야 하는 물건입니다.
