인천지방법원 2024타경6156. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티1차 1층 101호의 공부상 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태 역시 101호·102호를 공부상 근린생활시설로 보면서 두 호실 사이에 경계벽이 없는 상태라고 적고 있습니다. 감정평가에서는 101호·102호가 공실로 기재됐지만, 현황조사에는 이미선·김윤정 두 임차인이 확인됩니다. 즉 이 물건은 단순히 등기부만 보고 끝낼 수 없고, 권리분석과 실제 점유상태를 함께 대조해야 하는 사건입니다.
말소기준권리는 2024.03.22. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 정찬호 근저당, 인천광역시서구·국민건강보험공단·김포시의 압류, 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이미선은 2021.06.23. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 제공된 배당분석상 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 20,000,000원 전액 매수인 인수로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6156 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층101호 (구래동,스위트엠아크라시티1차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 2020.01.22 |
| 소유자 | 주식회사돈우림미트 (2024.03.18. 매매 · 거래가액 472,692,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 928,000,000원 / 76,425,000원 (7회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.03.22. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 청구액 | 1,746,187,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸해도 임차보증금은 남는다
등기부상 기준은 명확합니다. 2024.03.22. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 정찬호 근저당 및 각종 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력은 별개입니다. 이미선은 말소기준보다 앞선 2021.06.23. 전입으로 대항력이 인정되어, 현재 배당 시나리오에서는 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 2021.06.23 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 김윤정 | 2024.09.23 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김윤정은 2024.09.23. 전입으로 말소기준 2024.03.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.02.07. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 반면 이미선은 배당요구 내역 없이 현재 배당표에서 보증금 전액이 매수인 인수액 20,000,000원으로 반영되어 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 96,425,000원을 봐야 한다
감정가 928,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 76,425,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 8.24%입니다. 하지만 매수인은 이미선의 보증금 20,000,000원을 별도로 인수하므로, 자산 취득을 판단할 때는 최저가가 아니라 실질취득 96,425,000원을 기준으로 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 76,425,000원 | 20,000,000원 | 2,075,536,366원 |
| 8회 유찰 시 | 53,497,500원 | 20,000,000원 | 2,098,051,171원 |
| 9회 유찰 시 | 37,448,250원 | 20,000,000원 | 2,113,811,534원 |
유찰이 더 진행돼 매각가가 낮아져도 이미선의 인수액은 각 시나리오에서 20,000,000원으로 동일합니다. 따라서 매각가 하락분이 그대로 매수인의 총 취득부담 감소로 이어지기는 하지만, 언제나 인수액을 함께 더해 판단해야 합니다. 감정가 대비 최저가가 매우 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,650원 |
| 인수 · 임차인 이미선 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,040,000,000원 | 74,649,350원 |
| 3. 근저당 · 정찬호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,185,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,775,650원을 제외한 74,649,350원이 하나은행에 배당되고, 후순위 정찬호 근저당과 케이비국민카드 가압류는 배당이 없습니다. 이미선 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설이며 101호·102호 사이 경계벽이 없는 상태입니다. 감정 이용상태에는 두 호실이 공실로 기재되어 있습니다.
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근. 주변은 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 필지 서측 약 23m, 북측 및 동측 약 12m 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가 2,275,000원/㎡입니다.
- 이용규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 76,425,000원이 아니라 이미선 보증금 인수 20,000,000원을 합친 96,425,000원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 이미선 점유 확인. 2021.06.23. 전입한 대항력 임차인으로 보증금 20,000,000원 전액 인수 구조입니다. 실제 점유·임대차 존속 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 김윤정 현황 확인. 2024.09.23. 전입, 보증금 10,000,000원·월차임 900,000원, 2025.02.07. 배당요구가 확인됩니다.
- 경계벽 문제. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에 101호·102호 사이 경계벽이 없는 상태가 기재되어 있으므로 호실별 독립 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 기재와 현황조사 상충. 감정 이용상태는 공실, 현황조사는 임차인 존재로 서로 다릅니다. 점유자·사용구역·출입구 상태 확인이 필수입니다.
- 체납관리비. 101호 신고액 4,148,670원의 항목별 내역과 매수인 부담 가능 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있으므로 실제 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8.24%”보다 중요한 것은 인수와 물건 상태다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 928,000,000원이 7회 유찰돼 76,425,000원까지 내려온 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서는 이미선 보증금 20,000,000원 인수를 빼고 볼 수 없고, 현재 회차 실질취득은 96,425,000원입니다. 더구나 근린시설이라는 용도, 101호·102호 경계벽 부재, 공실 기재와 임차인 조사 결과의 불일치, 체납관리비 4,148,670원, 세금 압류 변수까지 함께 존재합니다.
말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 이 물건의 핵심은 등기부보다 대항력 임차인과 실제 점유·물리적 구획에 있습니다. 따라서 “7회 유찰이라 싸다”가 아니라 “인수 포함 총부담과 현장 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다”가 이 사건의 결론입니다.
