45,954,000원
인천지방법원 2024타경6156. 김포 구래동 스위트엠아크라시티1차 1층 108호로, 공부상 근린생활시설이며 감정평가 이용상태도 “공부상 근린생활시설로 부동산으로 이용중임”으로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사돈우림미트이고 2024.03.22 거래가액 556,600,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 근저당권 2,040,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 이후 정찬호 근저당권, 인천광역시 서구 압류, 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 물건은 아닙니다. 2021.06.23 전입한 이미선은 말소기준 2024.03.22보다 앞서 대항력이 있고, 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6156 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층108호 (구래동,스위트엠아크라시티1차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설로 부동산으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사돈우림미트 (2024.03.22 소유권이전 · 거래가액 556,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 558,000,000원 / 45,954,000원 (7회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,746,187,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 체납관리비 신고 | 352,210원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준은 2024.03.22 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 공동담보목록 제2024-525호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.05.28 정찬호 근저당권 100,000,000원, 2024.10월 압류·가압류, 2024.11.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확정 인수 20,000,000원 + 미상 위험
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2021.06.23 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 김윤정 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2024.09.23 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김윤정은 전입일이 2024.09.23으로 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 2025.02.07 배당요구를 했습니다. 반면 ‘점포’로 표시된 임차관계는 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 대항력 없는 임차인으로 처리하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금도 미상이므로 이미선 20,000,000원 외에 추가 인수액이 생기지 않는다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 45,954,000원입니다. 하지만 이미선 보증금 20,000,000원이 매수인에게 승계되므로 확정된 실질취득은 최소 65,954,000원입니다. 여기에 ‘점포’의 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 부담은 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
실거래 시세 자료가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 8.24%까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 근거는 없습니다. 오히려 7회 유찰됐다는 사실과 근린시설이라는 용도를 함께 놓고 환금성과 실제 수요를 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,227,172원 |
| 인수 · 이미선 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,040,000,000원 | 44,726,828원 |
| 을구 2번 근저당 · 정찬호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,185,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,150,185,716원 중 44,726,828원이 배당되고, 미배당은 2,105,458,888원입니다. 이미선 보증금 20,000,000원은 배당재원에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 20,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 45,954,000원 | 44,726,828원 | 2,105,458,888원 | 20,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 32,167,799원 | 31,188,779원 | 2,118,996,937원 | 20,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 22,517,459원 | 21,712,145원 | 2,128,473,571원 | 20,000,000원 |
이미선 보증금은 20,000,000원으로 현재 회차 매각가보다 작기 때문에, 이 사건은 낙찰가가 내려가는 즉시 실질취득이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 각 시나리오에서 20,000,000원의 인수 부담이 계속 유지되므로 최저가 하락률만큼 실제 취득비용이 낮아지는 구조도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근. 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 108호는 공부상 근린생활시설이며 감정평가상 부동산으로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층이며 사용승인일은 2020.01.22입니다.
- 도로. 필지 서측 약 23m, 북측 및 동측 약 12m 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등이며 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 관리비. 2025.09.08 스위트엠 아크라시티1차 관리사무소가 체납관리비 352,210원을 신고했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이미선 보증금 인수. 20,000,000원을 낙찰가와 별개로 취득원가에 반드시 반영해야 합니다.
- ‘점포’ 임차관계. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보고 실제 점유자와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 김윤정 배당요구. 전입은 말소기준 이후이고 2025.02.07 배당요구가 접수돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 근린시설 환금성. 7회 유찰됐다는 결과 자체를 수요·환금성 점검 신호로 보고 실제 임대수요와 상권을 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 신고액 352,210원의 부담 범위와 추가 체납 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 현장 사용상태. 감정평가상 부동산으로 이용중이고 임차 관련 기재에는 ‘점포·주거’가 함께 나타나므로 현장 용도와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24% 최저가보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다”
감정가 558,000,000원이 7회 유찰돼 45,954,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 인수 부담입니다. 이미선은 말소기준보다 앞선 2021.06.23 전입자로 보증금 20,000,000원을 매수인이 전액 인수하게 되고, 따라서 현재 회차 최소 실질취득은 65,954,000원입니다.
더 중요한 것은 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. ‘점포’로 기재된 임차관계는 전입일과 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 실거래 시세도 확인되지 않으므로 낮은 최저가만으로 저평가라고 판단할 근거가 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수와 점유 불확실성이 남는 근린시설. 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계를 확정해야 입찰 판단이 가능한 사건입니다.
