인천지방법원 2024타경6156. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티1차 1층 105호로, 공부상 근린생활시설입니다. 감정평가에서도 105호는 공부상 근린생활시설이며 공실로 조사됐습니다. 감정가는 396,000,000원이지만 7회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 32,612,000원까지 내려온 상태입니다. 표면 가격만 보면 감정가 대비 매우 낮지만, 이 사건의 권리분석 핵심은 대항력 있는 임차권과 별도의 미상 점유자입니다.
말소기준권리는 2024.03.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 정찬호 근저당, 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이미선은 이보다 앞선 2021.06.23 임대차계약과 점유 관련 기록이 있고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자가 없고 우선변제권도 확인되지 않아 배당에서 보증금 20,000,000원을 받지 못하는 현재 시나리오에서는 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층105호 (구래동,스위트엠아크라시티1차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사돈우림미트 · 2024.03.18 매매 · 거래가액 396,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 32,612,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,746,187,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 관리비 신고 | 1,514,830원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선행 임차인 인수
2024.03.22 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 정찬호 근저당권 100,000,000원과 케이비국민카드 가압류 10,185,716원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이미선의 임대차계약일자는 2021.06.23으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에는 2024.10.14 상가건물임차권이 등기되어 있고, 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,000,000원입니다.
| 임차인·점유자 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 2021.06.23 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 김윤정 | 2024.09.23 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 52,612,000원
현재 최저매각가는 32,612,000원이지만 매수인 인수액 20,000,000원을 더하면 실질취득 기준은 52,612,000원입니다. 이미선의 보증금은 현재 최저가보다 작기 때문에 낙찰가와 인수액을 단순 합산하는 구조이며, 보증금이 낙찰가보다 큰 경우처럼 실질취득이 보증금으로 고정되는 형태는 아닙니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득 52,612,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 이미 7회 유찰된 근린시설입니다. 반복 유찰 자체가 가격과 환금성에 대한 시장의 보수적 반응을 보여주는 지표이므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 987,016원 |
| 인수 · 이미선 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,040,000,000원 | 31,624,984원 |
| 3. 근저당 · 정찬호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,185,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 2,150,185,716원 중 31,624,984원만 배당되고, 미배당은 2,118,560,732원입니다. 이미선 보증금 20,000,000원은 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 105호는 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다.
- 주위환경. 한가람초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 필지는 서측 약 23m, 북측 및 동측 약 12m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.01.22입니다.
- 환금성. 근린시설이면서 7회 유찰된 점은 실제 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 32,612,000원에 이미선 인수 20,000,000원을 합친 52,612,000원을 최소 기준으로 보세요.
- 이미선 인수 확인. 매각물건명세서에 임차권자의 보증금 전액 미배당 시 인수 취지가 명시돼 있으므로 실제 배당 가능액과 배당요구 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 인도 및 추가 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 김윤정. 2024.09.23 전입은 말소기준권리 2024.03.22보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다.
- 관리비. 2025.09.08자 관리사무소 신고 체납관리비는 1,514,830원입니다. 실제 인수 범위와 추가 발생액을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설이므로 주거용 부동산과 동일한 환금성·금융·사용 가능성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8%까지 떨어졌어도 권리비용을 빼면 얘기가 달라진다”
이 물건은 감정가 396,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 32,612,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 대항력 임차인 이미선의 보증금 20,000,000원이 전액 인수로 계산되므로 실질취득액은 52,612,000원입니다. 더구나 보증금과 전입일이 미상인 점유자가 별도로 있어 인수 리스크가 완전히 닫혀 있지 않습니다.
후순위 담보권과 가압류가 소멸한다는 점만 보면 등기 구조는 단순하지만, 선행 임차권·미상 점유자·7회 유찰된 근린시설이라는 세 요소가 동시에 존재합니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 52,612,000원이 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 이 사건은 ‘감정가의 8%’라는 숫자보다 실질취득액과 추가 인수 가능성을 먼저 확인해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
