인천지방법원 2024타경6156. 김포 구래동 스위트엠아크라시티1차 1층 107호 근린시설입니다. 감정가는 547,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,049,000원까지 내려왔습니다. 그러나 숫자 하나만 보면 안 됩니다. 2021.06.23 전입한 임차인 이미선은 2024.03.22 하나은행 근저당보다 먼저 전입했고, 대항력이 있는 것으로 조사돼 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
즉 낙찰가 45,049,000원만을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 매수인의 실질 부담은 45,049,000원 + 20,000,000원 = 65,049,000원입니다. 이 사건에는 동일·인근 근린시설의 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6156 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76, 1층107호 (구래동,스위트엠아크라시티1차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 사용승인일 2020.01.22 |
| 소유자 | 주식회사돈우림미트 · 거래가액 542,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 547,000,000원 / 45,049,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 1,746,187,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 하나은행이 말소기준, 선행 임차인은 별도
말소기준권리는 2024.03.22 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 이후 2024.05.28 정찬호 근저당권 100,000,000원, 2024.10.28 주식회사 케이비국민카드 가압류 10,185,716원, 2024.11.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 2021.06.23 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 김윤정 | 2024.09.23 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 無 | 배당요구 2025.02.07 · 확정일자 확인되지 않음 | 해당 없음 |
이미선은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정된 반면, 김윤정은 2024.09.23 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 김윤정은 2025.02.07 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 최저가가 전부가 아니다
| 현재 최저매각가 | 45,049,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수 | 20,000,000원 · 이미선 보증금 |
| 실질취득 | 65,049,000원 |
| 감정가 | 547,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
대항력 있는 이미선의 보증금은 낙찰대금에서 배당되는 항목이 아니라 매수인 인수액입니다. 따라서 현재 회차에서 비교해야 할 가격은 최저가 45,049,000원 단독이 아니라 실질취득 65,049,000원입니다. 향후 낙찰가가 내려가도 이 보증금 20,000,000원이 그대로 남는 한, 최저가 하락분만큼 실질취득가가 동일 폭으로 내려가는 구조입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 65,049,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 큰 폭으로 유찰됐다는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,210,882원 |
| 인수 · 임차인 이미선 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,040,000,000원 | 43,838,118원 |
| 3. 근저당 · 정찬호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,185,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금에서는 집행비용 1,210,882원을 제외한 43,838,118원이 하나은행 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 2,106,347,598원입니다. 이미선 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 더 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 45,049,000원 | 43,838,118원 | 2,106,347,598원 | 20,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 31,534,299원 | 30,566,682원 | 2,119,619,034원 | 20,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 22,074,009원 | 21,276,677원 | 2,128,909,039원 | 20,000,000원 |
이미선의 인수액은 세 시나리오 모두 20,000,000원으로 동일합니다. 따라서 8회 유찰 시 실질 부담은 51,534,299원, 9회 유찰 시에는 42,074,009원이 됩니다. 여기서도 핵심은 최저가만 보지 않고 낙찰가 + 인수액을 함께 보는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근으로, 부근은 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 107호는 공부상 근린생활시설이며 감정 당시 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2020.01.22입니다.
- 도로. 필지 서측 약 23m, 북측 및 동측 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 김포한강신도시 택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,722.5㎡, 공시지가 2,275,000원/㎡, 상업용으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 더해서 판단. 현재 최저가 45,049,000원만 보는 대신 이미선 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득 65,049,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 이미선의 현재 점유·보증금 관계 확인. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 임차인으로 조사됐고, 예상배당상 보증금 전액 인수 구조입니다.
- 김윤정 배당관계 확인. 대항력은 없고 2025.02.07 배당요구가 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 공실 기재와 현황조사 대조. 감정·매각물건명세서상 공실 기재와 임차인 조사 기록이 함께 존재하므로 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 신고액 3,786,970원의 구성과 매수인에게 승계될 수 있는 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 확보. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 실질취득가가 시세 대비 어느 수준인지 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
- 근린시설 환금성 점검. 이미 7회 유찰된 물건이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·공실기간·매매사례를 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “8% 낙찰가”보다 “인수 포함 총액”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 547,000,000원에서 45,049,000원까지 내려온 7회 유찰입니다. 그러나 권리분석에서는 더 중요한 숫자가 있습니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 이미선의 보증금 20,000,000원입니다. 현재 회차에서 실제로 비교해야 할 취득 부담은 65,049,000원입니다.
하나은행 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하지만, 선행 대항력 임차인의 보증금은 별개입니다. 여기에 7회 유찰된 근린시설이라는 환금성 신호, 공실 기재, 3,786,970원의 체납관리비 신고까지 확인됩니다. 반면 최근 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장보다 싼지 판단할 근거는 부족합니다. 낙찰가가 크게 낮아졌다는 사실 하나만으로 접근하기보다, 인수액과 실제 상권·임대·매매 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
