23,324,000원
인천지방법원 2024타경52944. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 3층 301호입니다. 등기상 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)이고, 말소기준권리는 2017.08.10. 접수된 동작새마을금고 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 2024.11.06. 동작새마을금고가 임의경매를 개시했고, 2026.01.19. 부천시 압류가 추가됐습니다. 경매개시결정과 부천시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 더 중요한 확인 포인트는 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이, 그리고 감정가 대비 큰 할인폭이 실제 시장가격 대비로도 유효한지를 확인하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36, 3층 301호 (심곡동, 대준블루온) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301호 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 23,324,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작새마을금고 / 340,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.10. 동작새마을금고 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.08.10. 동작새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 조한준에서 주식회사생보부동산신탁으로 신탁 소유권이전이 접수됐고, 이후 상호가 교보자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기에는 신탁부동산의 임대차 등 법률행위를 할 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
② 가격·용도 — 감정가 34%가 곧 ‘시세 34%’는 아니다
현재 최저매각가는 23,324,000원으로 감정가 68,000,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인율입니다. 최근 실거래와 직접 비교한 할인율은 아니므로, 단순히 “3회 유찰됐으니 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 23,324,000원 | 42,495,832원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 16,326,799원 | 49,367,083원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 11,428,759원 | 54,176,959원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 동작새마을금고의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 권리 측면에서는 가격이 낮아져도 별도의 인수금이 붙어 실질취득가가 다시 올라가는 구조가 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 23,324,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 819,832원 |
| 2. 근저당 · 동작새마을금고 | 65,000,000원 | 22,504,168원 |
| 미배당 · 동작새마을금고 | - | 42,495,832원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 819,832원을 제외한 22,504,168원이 동작새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 42,495,832원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,668,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 288.9㎡입니다.
- 설비. 급배수시설·위생설비·난방설비·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 교육연구시설(학원)과 현황 오피스텔 사이에 차이가 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 건축물대장상 교육연구시설(학원)과 실제 오피스텔 이용상태의 차이를 입찰 전에 직접 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사이며 등기에도 신탁원부를 통한 관리·처분 조항 확인 필요성이 기재돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물 또는 유사 용도 물건의 실제 거래가격을 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당액은 42,495,832원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 청구액과 담보액 구분. 사건 청구액은 340,000,000원이고 등기상 동작새마을금고 근저당 채권최고액은 65,000,000원입니다. 배당표는 65,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “34% 할인보다 용도 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 68,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 23,324,000원까지 내려왔습니다. 권리분석상 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순한 편입니다.
하지만 최저가가 낮다는 사실과 실제로 싸다는 판단은 별개입니다. 특히 이 물건은 공부상 교육연구시설(학원), 현황 오피스텔이라는 차이가 명확하고, 신탁원부 확인사항도 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 실제 이용 가능 상태와 가격을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로.
