인천지방법원 2024타경52944. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 3층 311호입니다. 물건 용도는 사건상 ‘기타’로 분류되어 있고, 감정평가상 건축물대장 용도는 교육연구시설(학원)이지만 탐문조사 결과 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2017.08.10. 설정된 동작새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이 근저당 뒤 2024.11.06. 임의경매개시결정, 2026.01.19. 부천시 압류가 이어졌고 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 2017.08.10. 조한준 명의에서 주식회사생보부동산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2020.01.22. 상호변경 후 2022.08.11. 교보자산신탁주식회사로 명칭이 변경됐습니다. 등기에는 부동산 관련 법률행위를 할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36, 3층 311호 (심곡동, 대준블루온) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 오피스텔 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 34,643,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작새마을금고 / 340,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.10. 동작새마을금고 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 대조
말소기준은 2017.08.10. 을구 3번 동작새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고, 같은 날 접수번호 75182로 신탁등기가 뒤이어 접수됐습니다. 경매개시결정과 부천시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
특정 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 사용자를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 보증금이나 확정일자를 임의로 전제해 대항력을 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%, 그러나 시세 확인이 먼저
감정가 101,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,643,000원입니다. 배당 시나리오상 현재 회차는 감정가 34%, 4회 유찰 시 24%, 5회 유찰 시 17% 수준입니다. 할인 폭 자체는 크지만, 이 물건은 공부상 학원과 현황 오피스텔이 다르기 때문에 감정가 대비 비율만으로 실제 시장가격 대비 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34,643,000원 | 31,380,574원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,250,100원 | 41,586,402원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16,975,070원 | 48,730,481원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 동작새마을금고의 미배당액은 증가하지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 근저당의 미배당이 곧 낙찰자 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 가격 판단의 핵심은 권리 인수보다 실제 오피스텔 이용 상태의 시장가와 환금성을 확인하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,023,574원 |
| 2. 근저당 · 동작새마을금고 | 65,000,000원 | 33,619,426원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 34,643,000원 가정 시 집행비용 1,023,574원을 제외한 33,619,426원이 동작새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 65,000,000원 대비 31,380,574원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 부천역 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)이지만 탐문조사 결과 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 기재돼 있으므로 등기사항증명서와 함께 신탁원부를 대조하세요.
- 용도 차이 확인. 공부상 교육연구시설(학원), 현황 오피스텔입니다. 실제 사용상태와 관련 서류를 현장에서 재확인하세요.
- 점유관계 확인. 특정 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용자를 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가의 34%까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 건물·유사 용도 실거래와 매물 가격을 대조하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 근저당 미배당액은 31,380,574원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 신탁원부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 용도와 점유를 먼저
이 사건은 3회 유찰돼 감정가 101,000,000원에서 최저매각가 34,643,000원까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 분명한 장점입니다.
그러나 가격 결론은 별개입니다. 공부상 교육연구시설(학원), 현황 오피스텔이라는 이용상태 차이가 있고, 현재 소유관계도 신탁 구조입니다. 감정가의 34%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하기보다 실제 점유·신탁원부·동일 유형 시장가격을 먼저 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 시세 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심입니다.
