인천지방법원 2024타경52944. 부천시 원미구 심곡동 ‘대준블루온’ 3층 310호입니다. 이 물건의 말소기준은 2017.08.10. 동작새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이후 2024.11.06. 임의경매개시결정과 2026.01.19. 부천시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 사건은 ‘등기 후순위 권리의 인수’만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이고, 2017.08.10. 신탁등기가 설정된 뒤 2020.01.22. 상호변경으로 주식회사생보부동산신탁에서 교보자산신탁주식회사로 명칭이 변경됐습니다. 등기에는 이 부동산의 임대차 등 법률행위에 관해 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있음이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36, 3층 310호 (심곡동, 대준블루온) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 오피스텔 이용 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 33,614,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2017.08.10. 동작새마을금고 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 동작새마을금고 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 신탁원부 확인은 별개
2014년 최초 신탁과 2015년 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2017.08.10.에는 조한준 명의로 신탁재산이 귀속된 뒤 접수 제75181호 동작새마을금고 근저당권이 설정되고, 같은 날 접수 제75182호 신탁등기가 이어집니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 동작새마을금고 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 부천시 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 34.3%는 ‘감정가 대비’ 숫자다
감정가는 98,000,000원, 현재 최저매각가는 33,614,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰을 거치며 외형상 가격이 크게 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 이를 시세 대비 할인율로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 공부상 용도가 교육연구시설(학원)인데 탐문조사상 실제 이용은 오피스텔입니다. 일반적인 주거용 오피스텔과 동일한 전제에서 가격을 판단하기보다, 실제 이용·건축물대장상 용도·대출 및 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다. 3회 유찰 자체도 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 사실이므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,005,052원 |
| 2. 근저당 · 동작새마을금고 | 65,000,000원 | 32,608,948원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 동작새마을금고 근저당 채권최고액 65,000,000원 중 32,608,948원이 배당되고, 미배당액은 32,391,052원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 교육연구시설(학원)이지만, 탐문조사 결과 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와 현황의 차이가 명확한 물건입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사이고 신탁주의사항에 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요가 명시돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 내역은 별도로 확인되지 않았으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 교육연구시설(학원), 현황 오피스텔입니다. 실제 사용의 적법성, 향후 이용·처분 시 제약을 건축물대장과 관계기관 자료로 재확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 33,614,000원은 감정가의 34.3%지만 시세 대비 34.3%라는 뜻은 아닙니다. 3회 유찰 이력까지 포함해 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 최저가 가정에서 동작새마을금고에 32,608,948원만 배당돼 32,391,052원이 미배당됩니다. 다만 주어진 배당 모델상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·신탁원부와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”
이 사건의 등기·배당 구조만 보면 매수인에게 직접 넘어오는 금액은 0원이고, 말소기준 이후 경매개시결정과 압류도 소멸로 정리됩니다. 권리금액 측면의 핵심은 비교적 명확합니다. 그러나 현재 가격이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다.
이미 3회 유찰됐고, 공부상 교육연구시설(학원)인 공간을 현황상 오피스텔로 이용하고 있습니다. 여기에 현재 신탁등기와 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 인수금액은 낮지만 확인할 상품성·점유·신탁 이슈가 남은 유형입니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 최종 판단의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 신탁원부·점유·용도 차이와 실제 가격 경쟁력입니다.
