인천지방법원 2024타경52944. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 3층 309호입니다. 등기상 현재 수탁자는 교보자산신탁주식회사이고, 2017년 8월 10일 설정된 동작새마을금고 근저당권(채권최고액 65,000,000원)이 말소기준권리입니다. 그 이후 2024년 11월 6일 임의경매개시결정, 2026년 1월 19일 부천시 압류가 순서대로 올라왔지만 둘 다 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 인수할 부담은 없습니다. 대신 이 물건은 신건이 아니라 4회 유찰 상태입니다. 현재 회차 최저매각가는 21,129,000원으로 감정가 88,000,000원의 약 24% 수준이며, 5회 유찰 시 14,790,299원, 6회 유찰 시 10,353,209원 시나리오가 제시되어 있습니다.
가격 외에 반드시 확인할 부분은 공부와 현황의 차이입니다. 매각물건명세서상 공부상 용도는 “교육연구시설(학원)”이지만, 현황조사에서는 “오피스텔”로 이용 중입니다. 이 차이는 권리 인수 문제와 별개로 실제 사용·임대·처분 과정에서 확인해야 할 핵심 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52944 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36, 3층 309호 (심곡동, 대준블루온) |
| 등기상 부동산 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4, 391-26 대준블루온 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 교육연구시설(학원) · 현황 오피스텔 |
| 소유관계 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 21,129,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권 / 청구액 | 동작새마을금고 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
2017년 8월 10일 설정된 동작새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 별도로 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
다만 2014년 및 2015년에 존재했던 신탁 관련 등기는 현재 등기부상 말소된 상태이고, 2017년 8월 10일의 신탁등기는 현재 교보자산신탁주식회사 명의로 남아 있습니다. 또한 신탁주의사항에는 임대차 등의 법률행위가 있는 경우 신탁원부 확인이 필요하다는 내용이 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
② 가격 흐름 — 유찰이 누적된 현재 회차
현재 회차는 4회 유찰 후 최저매각가 21,129,000원입니다. 시나리오상 감정가 대비 비율은 현재 24.01%, 5회 유찰 시 16.81%, 6회 유찰 시 11.77%입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 21,129,000원 | 20,348,678원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 14,790,299원 | 14,124,074원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 10,353,209원 | 9,766,851원 |
③ 예상배당표 (매각가 21,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 780,322원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 동작새마을금고 | 65,000,000원 | 20,348,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 780,322원이 우선 반영되고, 동작새마을금고 근저당권에 20,348,678원이 배당됩니다. 채권최고액 65,000,000원 중 44,651,322원이 미배당으로 남으며, 소유자 교부 잔여금은 0원입니다. 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부천역이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.
- 지역. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 288.9㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 소로한면 조건이며 공시지가 2,668,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301, 309, 310, 311, 313호로 기재되어 있고 급배수·위생·난방·승강기·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2017년 8월 10일 동작새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수권리는 해당사항 없습니다.
- 용도 확인. 공부상 교육연구시설(학원)과 현황 오피스텔이 다르므로 건축물대장·현황·실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 신탁. 현재 수탁자는 교보자산신탁주식회사이며, 신탁주의사항상 임대차 등의 법률행위가 있는 경우 신탁원부 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유·임대 여부와 계약관계를 별도 확인해야 합니다.
- 유찰. 현재까지 4회 유찰됐고 5회·6회 유찰 시 더 낮아지는 시나리오가 제시되어 있으므로 다음 회차와 비교해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 내용 등을 바탕으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 용도 확인이 먼저”
이 물건은 권리 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 2017년 8월 10일 동작새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
하지만 현재 최저매각가가 21,129,000원까지 내려온 배경에는 4회 유찰이 있습니다. 따라서 낮아진 숫자만 보고 접근하기보다, 공부상 교육연구시설(학원)과 현황 오피스텔의 불일치와 임대관계 미상 여부를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다. 특히 신탁주의사항에 따라 필요한 경우 신탁원부까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 인수 없음, 입찰 판단은 용도와 현황 확인부터가 이 물건의 핵심입니다.
