인천지방법원 2025타경32628. 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 2층 2010호입니다. 감정가 319,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 109,417,000원까지 내려온 물건으로, 현재 회차는 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 권리상으로는 2021년 설정된 가리봉새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 부담할 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 일반음식점이고, 현황조사상 임차인 주식회사 피앤제이원이 확인됩니다. 해당 임차인은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 조사됐지만, 보증금이 확인되지 않아 임대차관계는 원본 확인이 필요합니다. 가격은 크게 낮아졌지만, 실제 사용성과 임차관계가 투자 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32628 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 2층2010호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 |
| 공부상 이용상태 | 일반음식점 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지상 3층 건물 내 제2층 제2010호 외 3개호 · 사용승인일 2020.12.17 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 109,417,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 공시지가 | 1,117,000원/㎡ |
| 토지면적 | 2,580.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021.10.14 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.05.01 김포시 압류와 2025.02.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1-2의 근저당권 이전으로 현재 근저당권자는 엠씨아이대부주식회사로 표시되며, 을구 1-3에는 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 배당표는 을구 1번 근저당권 채권최고액 10,000,000원을 전액 배당하는 구조로 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 피앤제이원 | 2022.01.25 | 없음 | 미상 | 확인 필요 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 가격·배당 분석 — 3회 유찰 후 감정가의 34%
현재 최저매각가는 109,417,000원으로 감정가 319,000,000원의 약 34.3%입니다. 시장 실거래 자료가 없어 직접적인 시세 대비 저평가 여부는 판단할 수 없습니다. 대신 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 보면 가격 단계가 뚜렷하게 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34% | 109,417,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 76,591,900원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 53,614,330원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,331,838원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 가리봉새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 97,085,162원 |
배당표상 집행비용 2,331,838원, 근저당권 10,000,000원이 배당되고 97,085,162원이 잔여로 남습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 김포시 대곶면 대명리 소재 김포함상공원 남동측 인근이며, 대명항 인근 수산물시장과 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 대중교통상황은 다소 불편시 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지상 3층 건물이며, 페어글래스 마감·시스템창호와 위생 및 급배수설비·승강기설비·옥내 소화전설비·화재탐지설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 계획관리지역, 성장관리계획구역 등으로 이용되며 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터, 북동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 환금성. 3회 유찰 상태로 추가 유찰 시 가격은 더 낮아질 수 있으나, 주거용이 아닌 일반음식점 용도의 기타 물건이므로 실수요·영업수요와 거래층을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주식회사 피앤제이원의 전입일은 2022.01.25이고 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관련 자료를 대조하세요.
- 신탁 관련 확인. 등기부에 주식회사무궁화신탁 수탁등기와 신탁주의사항이 존재하므로 신탁원부를 확인해 목적·수익자·관리·처분 조항을 검토하세요.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점인 기타 물건입니다. 실제 이용현황과 인허가·영업 가능 여부를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 109,417,000원에서 4회 유찰 시 76,591,900원, 5회 유찰 시 53,614,330원으로 제시돼 있습니다.
- 관리비·현장 확인. 임대관계는 미상이고 실제 사용상태도 원본 확인이 필요하므로 현장을 방문해 점유와 시설상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 용도와 임차관계가 승부처”
이 물건은 감정가 319,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가 109,417,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현황조사상 확인된 임차인도 대항력 없음으로 조사됐습니다. 반면 보증금이 미상이고, 공부상 일반음식점인 기타 물건이며, 대중교통상황도 다소 불편합니다. 실거래 자료가 없어 가격이 시세보다 싸다고 단정할 수 없으므로, 이 물건의 핵심은 단순히 낮아진 최저가가 아니라 임차관계·신탁원부·실제 이용 가능성·추가 유찰 가능성을 함께 확인한 뒤 적정 응찰가를 정하는 것입니다.
