인천지방법원 2025타경32628. 김포시 대곶면 대명항 인근 대명항수산물타운 에이동 3층 3007호입니다. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점이고, 주변 역시 수산물시장과 근린생활시설이 형성된 상업지 성격입니다. 감정가 453,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 155,379,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2021.10.14 설정된 가리봉새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이후 김포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현 소유명의는 주식회사무궁화신탁입니다. 같은 2021.10.14 김한수가 거래가액 481,086,000원에 소유권을 취득한 뒤 무궁화신탁으로 신탁등기가 이어졌고, 등기기록에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없지만, 입찰 전 신탁원부까지 대조하는 것이 이 물건의 중요한 확인 포인트입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.10.14 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 가리봉새마을금고이고 채권최고액은 10,000,000원입니다. 가리봉새마을금고는 디지털새마을금고로 명칭이 변경됐고, 2024.11.15 근저당권이 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에는 느티나무제삼차유한회사의 채권최고액 10,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 경매개시결정의 채권자 역시 엠씨아이대부 주식회사입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사 피앤제이원 1명입니다. 전입신고일은 2022.01.25로 말소기준권리인 2021.10.14 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 보증금 규모와 배당 관련 사항은 매각물건명세서 등 원본 서류로 보완 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘시세 할인’과 다르다

현재 최저매각가는 155,379,000원으로 감정가 453,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 108,765,300원, 5회 유찰 시 76,135,710원입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 매우 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 대명항 인근 일반음식점 용도의 상업용 집합건물입니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,379,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당 추정에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 142,403,694원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포함상공원 남동측 인근이며, 대명항 주변 수산물시장과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 공부상 일반음식점이며 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층, 사용승인일은 2020.12.17입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 15미터, 남서측 약 8미터, 북동측 약 4미터 도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역이며 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 1,117,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 현 소유명의가 주식회사무궁화신탁이고 등기기록에도 신탁원부 확인 주의사항이 기재돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 주식회사 피앤제이원의 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 453,000,000원에서 155,379,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 동일 건물·대명항 일대 상업시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 영업·공실 확인. 공부상 일반음식점인 만큼 현 사용상태, 영업 여부, 공실 상태와 실제 임대 가능 조건을 확인해야 환금성과 수익성을 판단할 수 있습니다.
• 규제 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 보호구역 등 각종 토지이용 규제가 기재돼 있으므로 향후 용도변경·영업·시설 이용 계획이 있다면 관계부서 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 환금성까지 안전한 것은 아니다

이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.10.14 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 김포시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 453,000,000원에서 세 차례 유찰돼 155,379,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 ‘감정가의 34% = 싸다’라는 결론은 성립하지 않습니다. 공부상 일반음식점인 대명항 인근 상업용 집합건물이라는 특성, 대중교통 여건, 신탁명의와 신탁원부 확인, 임차보증금 확인, 실제 영업·공실 상태를 함께 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건은 그 구분이 핵심입니다.