인천지방법원 2025타경32628. 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 3층3009호입니다. 감정가는 262,000,000원이고 현재 최저매각가는 89,866,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 상태라 가격만 보면 초기 감정가와의 차이가 큽니다. 그러나 공부상 이용상태는 일반음식점이고 전체적인 감정평가상 주위환경은 대명항 인근 수산물시장·근린생활시설이 소재하는 지대로 평가되어 있어, 주거용 아파트처럼 단순 비교하기보다는 실제 영업·임대관계와 현황을 따져야 합니다.
권리관계에서는 2021.10.14. 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김포시 압류와 임의경매개시결정, 그리고 해당 근저당권의 권리이전·근질권 설정 등은 경매절차에서 정리되거나 말소기준권리 이후 권리로 평가됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32628 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 3층3009호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 일반음식점 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 89,866,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2021.10.14. 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 10,000,000원으로 공동담보가 설정되어 있고, 이후 2024.11.15. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권부채권이 이전되었습니다. 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정되어 있습니다. 갑구의 2024.05.01. 김포시 압류와 2025.02.18. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 피앤제이원 | 2022.01.25 | 없음 | 미상 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 매각물건명세서 보완 필요 |
현황조사에서 확인된 임차인은 주식회사 피앤제이원입니다. 전입신고일이 2022.01.25.로 말소기준권리인 2021.10.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상으로 남아 있고 매각물건명세서 보완 필요 의견이 기재되어 있으므로, 이를 근거로 임대차관계를 완전히 배제하기보다는 원본 서류를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,017,588원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 가리봉새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,848,412원 |
현재 회차 가정 매각가 89,866,000원에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 잔여 77,848,412원이 소유자 교부로 계산됩니다. 자료상 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 김포함상공원 남동측 인근이며, 대명항 인근 수산물시장과 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 대중교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지상 3층 건물 내 제2층 제2010호 외 3개호이며 사용승인일은 2020.12.17.입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15미터 도로, 남서측 약 8미터 도로, 북동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2021.10.14. 을구 1번 근저당권을 말소기준으로 잡고 그 이후 압류·경매개시결정 등 소멸권리를 확인하세요.
- 임차인. 주식회사 피앤제이원의 전입일은 2022.01.25.로 대항력은 없지만, 보증금 미상이므로 매각물건명세서 보완 내용을 원본으로 재확인하세요.
- 신탁. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁(수탁자)이고 신탁주의사항이 기재되어 있으므로 신탁원부와 실제 임대·처분관계를 확인하세요.
- 용도. 기타 물건이며 공부상 일반음식점입니다. 주거용 전제의 시세 판단을 하지 말고 해당 용도의 실제 사용 및 영업 적합성을 확인하세요.
- 가격. 현재 최저매각가 89,866,000원, 4회 유찰 시 62,906,199원, 5회 유찰 시 44,034,339원으로 제시된 시나리오를 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유·임대 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰은 가격 기회지만, 용도 확인이 먼저”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 낮아져 가격만 보면 큰 폭의 할인 구간에 들어와 있습니다. 동시에 매수인 인수액은 0원이고, 임차인의 전입도 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 기타 용도와 공부상 일반음식점이라는 성격, 신탁등기와 신탁주의사항, 그리고 임대관계·보증금 미상이라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “얼마나 싸냐”보다 실제 이용상태와 신탁·임대차 관계를 확인한 뒤 현재 회차 가격이 그 위험을 충분히 보상하는가에 있습니다.
