인천지방법원 2025타경32628. 김포 대곶면 대명항 인근 ‘대명항수산물타운’ 에이동 3층 3008호로, 감정평가상 공부 용도는 일반음식점입니다. 권리의 기준점은 2021.10.14. 설정된 가리봉새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 김한수가 거래가액 358,956,000원으로 소유권을 취득했고, 근저당 접수번호 95432 이후 접수번호 95434로 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다.
이후 김포시 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현황조사에서 확인된 주식회사 피앤제이원의 전입일은 2022.01.25.로 말소기준일 2021.10.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아, 우선변제 관계와 실제 점유·임대차 조건은 원문 서류 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경32628 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 3층 3008호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 일반음식점 · 지상 3층 건물 내 3층 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 115,934,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인일 | 2020.12.17 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수권리는 없다
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 피앤제이원 | 2022.01.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입신고가 2021.10.14. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 시세 우위는 별도 확인
감정가는 338,000,000원, 현재 최저매각가는 115,934,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 비율만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 일반음식점인 상업용 집합건물입니다. 대명항 인근 수산물시장·근린생활시설 상권의 실제 거래가격과 임대수익, 공실 여부, 영업 가능 상태를 기준으로 현재 최저가 115,934,000원의 적정성을 따로 검증해야 합니다. 실질취득액은 확인된 인수금이 0원이므로 현재 최저가 기준 115,934,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,934,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,423,076원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 가리봉새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,510,924원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 등기상 근저당권은 2024.11.15. 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있어 실제 배당 수령관계는 배당표 원본을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포함상공원 남동측 인근, 대명항 주변의 수산물시장·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 일반음식점이며, 토지는 제1·2종근린생활시설·판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 15m, 남서측 약 8m, 북동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·하수처리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 전체 토지면적은 2,580㎡, 공시지가는 1,117,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.12.17이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁이므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 권한과 임대차 체결 권한을 반드시 대조하세요.
- 임차인 계약 확인. 주식회사 피앤제이원은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 실제 계약서와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 실제 점유·영업 상태. 공부상 일반음식점인 만큼 현재 영업 여부, 공실 여부, 내부 시설 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 대명항수산물타운 내 동일·유사 점포의 최근 거래와 임대수익을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 환금성 검토. 3회 유찰과 상업용 용도를 감안해 향후 재매각 시 수요층이 충분한지 별도 검토가 필요합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·군사시설 보호 관련 구역·토지거래계약 허가구역 등 각종 지역지구가 중첩돼 있으므로 이용·인허가 계획이 있다면 관계부서 확인이 필요합니다.
- 배당관계 대조. 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권도 설정돼 있으므로 실제 배당 수령관계는 배당표와 등기 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별개다”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.10.14. 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 임차인은 그 뒤인 2022.01.25. 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없어 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 115,934,000원이 감정가 338,000,000원의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 저가라고 판단하는 것은 위험합니다. 이 물건은 공부상 일반음식점인 상업용 집합건물이고 이미 3회 유찰됐으며, 현 소유권도 신탁 명의입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장과 실제 거래를 확인한 뒤 판단입니다. 신탁원부·임대차·현장 점유·최근 상가 거래를 모두 대조한 뒤에야 응찰가의 의미가 생깁니다.
