서울남부지방법원 2025타경563. 문래동5가 하우스디 비즈 제지하층 제비110호로, 감정평가상 현황 근린생활시설입니다. 소유자 문종현은 2017년 거래가 200,867,799원에 취득했고, 2024년 3월 주식회사리얼티뱅크 앞으로 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 채권최고액 177,600,000원의 근저당권과 경매개시결정·영등포구 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기상 권리의 소멸만 보고 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다. 육성푸드 주식회사는 말소기준일인 2024.03.04보다 앞선 2024.01.26에 점유를 시작했고, 보증금 25,000,000원·월세 2,000,000원의 임대차로 조사됐습니다. 우선변제권은 없어 경매대금에서 보증금을 배당받지 못하며, 보증금 25,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비110호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 · 현황조사상 점유 부분 115.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 지하층 · 사용승인일 2016.05.09 |
| 소유자 | 문종현 (2017.05.29. 매매, 거래가 200,867,799원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 65,864,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 승계
2017년 국민은행 근저당권 720,000,000원은 2024.03.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 접수된 주식회사리얼티뱅크의 근저당권 816,000,000원입니다. 이후의 추가 근저당권 177,600,000원, 2025.06.30 경매개시결정, 2025.11.10 영등포구 압류는 매각으로 소멸합니다.
두 근저당권은 하우스디 비즈 제지하층 제비111호·제비112호·제비113호와 공동담보로 등재돼 있습니다. 실제 배당 결과는 공동담보 부동산의 처분 및 배당 관계에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 공동담보목록과 각 물건의 경매 진행 상황을 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 점유일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 육성푸드 주식회사 | 115.44㎡ | 2024.01.26 | 25,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 25,000,000원 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 매각대금에서 임차보증금에 대한 배당은 0원으로 계산돼 있고, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다. 따라서 입찰가만이 아니라 입찰가 + 25,000,000원을 취득원가로 봐야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수보증금 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 65,864,000원 | 25,000,000원 | 90,864,000원 | 45.2% |
| 6회 유찰 시 | 52,691,200원 | 25,000,000원 | 77,691,200원 | 38.7% |
| 7회 유찰 시 | 42,152,960원 | 25,000,000원 | 67,152,960원 | 33.4% |
이 물건은 동일 물건군의 거래가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 문래동 지하 근린생활시설은 층·접근성·가시성·업종 제한·임대수익에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 인근 지하 상가와 업무시설의 실제 거래 및 임대수익을 대조해 실질취득액 90,864,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,585,552원 |
| 인수 · 육성푸드 주식회사 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리얼티뱅크 | 816,000,000원 | 64,278,448원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사리얼티뱅크 | 177,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 993,600,000원 중 예상배당은 64,278,448원이며, 미배당액은 929,321,552원입니다. 임차보증금 25,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영문초등학교 남측 인근으로, 공업용·업무용 부동산과 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 도림천역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현황 근린생활시설로 사용 중이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 16m, 북동측과 북서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역·제1종지구단위계획구역의 공장용지이며, 토지면적 5,583.2㎡, 공시지가 5,003,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 임대수익과 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 65,864,000원에 인수보증금 25,000,000원을 더한 90,864,000원을 취득원가 출발점으로 잡으세요.
- 임대차 원본. 육성푸드 주식회사의 임대차계약서, 점유 범위 115.44㎡, 보증금·월세 지급 내역과 현재 영업 상태를 대조하세요.
- 명도·보증금 반환. 대항력 임차인의 보증금이 전액 승계되므로, 반환 재원과 인도 시점을 입찰 전에 계획해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제비111호·제비112호·제비113호의 경매 진행 및 배당 관계를 공동담보목록과 함께 확인하세요.
- 지하 상가 가치. 가시성, 출입 동선, 주차 접근, 침수 가능성, 업종 제한과 관리비를 현장에서 점검하세요.
- 수익성 검증. 월세 2,000,000원의 실제 지급 여부와 주변 임대료를 확인해 실질취득액 대비 임대수익을 계산하세요.
- 공적 제한. 준공업지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용 제한을 관계 기관과 원본 공부에서 확인하세요.
맺으며 — “32.8% 낙찰가”보다 “9,086만원 실질취득”
감정가 201,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가는 65,864,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 있습니다. 보증금 25,000,000원이 배당되지 않고 전액 승계되므로 현재 회차의 실질취득액은 90,864,000원입니다.
후순위 등기 권리는 매각으로 소멸하지만 임차보증금 인수와 점유 해소는 남습니다. 여기에 지하층 근린생활시설, 5회 유찰, 공동담보 구조가 겹칩니다. 따라서 결론은 등기 권리는 정리되지만, 임차보증금과 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 최저가의 할인율보다 실질취득액, 임대수익, 명도 조건과 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
