65,864,000원
서울남부지방법원 2025타경563. 문래동 하우스디 비즈 지하층 B112호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 문종현은 2017.06.30. 거래가 200,867,799원에 취득했고, 현재는 육성푸드 주식회사가 115.44㎡를 점유하면서 보증금 25,000,000원, 월세 2,000,000원의 임대차관계를 유지하고 있습니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2024.03.04. 설정된 주식회사리얼티뱅크 근저당권 816,000,000원입니다. 문제는 임차인의 대항력 기준일이 그보다 앞선 2024.01.26.이라는 점입니다. 확정일자와 우선변제권은 없고 배당요구도 확인되지 않아, 임차보증금은 매각대금에서 배당되는 대신 매수인이 전액 승계하는 구조로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비112호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 · 점유 부분 115.44㎡ |
| 소유자 | 문종현 (2017.06.30. 거래가 200,867,799원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 65,864,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리얼티뱅크 / 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기 발급 | 서울남부지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
2017.06.30. 설정된 국민은행 근저당권 720,000,000원은 2024.03.04. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 리얼티뱅크 근저당권 816,000,000원이며, 2025.01.17. 후순위 근저당권 177,600,000원과 2025.06.30. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 대항력 기준일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 육성푸드 주식회사 | 115.44㎡ | 2024.01.26 | 25,000,000원 2,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 보증기관 승계 없음 | 25,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금 중복 합산 문제는 없지만, 대항력 있는 실제 점유자의 보증금 전액 인수와 인도 협의 부담은 남습니다.
② 가격 구조 — 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단
현재 최저매각가는 65,864,000원으로 감정가 201,000,000원의 32.77%입니다. 다만 매수인은 대금 외에 임차보증금 25,000,000원을 인수하므로, 실제 취득 부담은 90,864,000원, 감정가의 약 45.2%입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 65,864,000원 | 25,000,000원 | 90,864,000원 | 929,321,552원 |
| 6회 유찰 시 | 52,691,200원 | 25,000,000원 | 77,691,200원 | 942,257,242원 |
| 7회 유찰 시 | 42,152,960원 | 25,000,000원 | 67,152,960원 | 952,605,793원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 임차인 인수액 25,000,000원이 별도로 남습니다. 따라서 향후 시세와 비교할 때도 현재 최저가 65,864,000원이 아니라 실질취득액 90,864,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 5회 유찰됐다는 사실은 시장의 보수적 반응을 보여주지만, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,585,552원 |
| 인수 · 육성푸드 주식회사 임차보증금 | 25,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 주식회사리얼티뱅크 | 816,000,000원 | 64,278,448원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사리얼티뱅크 | 177,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용을 제외한 64,278,448원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 채권 미배당액은 929,321,552원입니다. 임차보증금 25,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 근저당권은 B110호·B111호·B113호와 공동담보로 설정돼 실제 배당은 관련 호실의 매각·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영문초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공업용·업무용 부동산과 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 2호선 도림천역과 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.05.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 지하층으로, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 16미터, 북동측과 북서측 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준공업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 5,003,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설이고 이미 5회 유찰된 점을 고려하면, 주거용 집합건물보다 매수층과 재매각 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산. 입찰가에 임차보증금 25,000,000원을 반드시 더해 실질취득액을 계산하세요. 현재 회차 기준은 90,864,000원입니다.
- 임차인 원본 확인. 육성푸드 주식회사의 실제 점유 범위, 대항력 기준일, 보증금·월세 지급 관계와 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 명도·계약 관계. 대항력 임차인은 보증금 반환 전까지 점유를 유지할 수 있으므로, 영업 지속 여부와 인도·보증금 정산 조건을 입찰 전에 협의 대상으로 보세요.
- 공동담보 확인. 리얼티뱅크 근저당권은 B110호·B111호·B113호와 공동담보입니다. 각 호실의 경매 진행과 배당 분담 결과를 함께 확인하세요.
- 상가 운영비. 관리비 체납, 부가가치세 처리, 내부 상태, 소방·주차 사용 조건과 영업 가능 업종을 관리사무소 및 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 숫자만 보지 말고, 실질취득액과 예상 임대수익, 공실 기간, 지하층 근린시설의 재매각 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공동담보 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “6,586만원 낙찰”이 아니라 “9,086만원 취득”
이 사건의 근저당권 구조 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 깨끗함이 아니라 임차보증금 인수입니다. 최저가 65,864,000원에 보증금 25,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 90,864,000원입니다.
5회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 지하층 근린생활시설의 실거래 시세와 수익성을 확인하지 않은 상태에서는 “감정가의 32.77%이므로 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 소멸권리는 단순하지만 인수 부담과 환금성은 무겁습니다. 이 물건의 승부처는 입찰가가 아니라 임차보증금·명도·임대수익을 포함한 전체 취득비용을 얼마나 정확히 계산하느냐입니다.
