서울남부지방법원 2025타경563. 문래동 하우스디 비즈 지하층 B113호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 문종현은 2017년 6월 30일 거래가 257,396,602원에 취득했습니다. 이후 2024년 3월 4일 리얼티뱅크 명의의 채권최고액 816,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 채권최고액 177,600,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부가 아니라 임차인입니다. 육성푸드 주식회사는 2024년 1월 26일 전입해 말소기준권리인 2024년 3월 4일 근저당보다 앞섭니다. 보증금은 25,000,000원, 월 차임은 2,000,000원이며 우선변제권은 없습니다. 따라서 경매대금에서 보증금을 배당받지 않고, 매수인이 보증금 전액을 인수하는 것으로 배당표가 구성돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 · 사용승인일 2016.05.09 |
| 소유자 | 문종현 (2017.06.30 거래가 257,396,602원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 84,542,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리얼티뱅크 / 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
2017년 국민은행 근저당 720,000,000원은 2024년 3월 4일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 리얼티뱅크 근저당 816,000,000원이며, 이후의 리얼티뱅크 근저당 177,600,000원과 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 두 근저당은 하우스디 비즈 지하층 B110호·B111호·B112호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 육성푸드 주식회사 | 115.44㎡ | 25,000,000원 | 2,000,000원 | 있음 2024.01.26 | 없음 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 우선변제권이 없어 배당표상 임차인에게 지급되는 금액은 0원이고, 보증금 25,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 남습니다. 월 차임 2,000,000원의 정산 여부와 실제 점유·영업 상태는 명도 협의 전에 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 84,542,000원이 최종 비용은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 258,000,000원의 32.8%인 84,542,000원입니다. 그러나 낙찰과 동시에 경제적으로 부담할 임차보증금 25,000,000원을 합하면 실질취득액은 109,542,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 42.5%입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 84,542,000원 | 25,000,000원 | 109,542,000원 | 910,979,756원 |
| 6회 유찰 시 | 67,633,600원 | 25,000,000원 | 92,633,600원 | 927,583,805원 |
| 7회 유찰 시 | 54,106,880원 | 25,000,000원 | 79,106,880원 | 940,867,044원 |
이 사건은 임차보증금이 매각가보다 큰 고정형 인수 사건은 아닙니다. 매각가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가지만, 어느 회차든 최저매각가에 25,000,000원을 추가해야 합니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가 또는 저가 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,921,756원 |
| 인수 · 육성푸드 주식회사 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리얼티뱅크 | 816,000,000원 | 82,620,244원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사리얼티뱅크 | 177,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권 합계 993,600,000원 가운데 82,620,244원만 배당돼 910,979,756원이 미배당됩니다. 임차보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중인 지하층 물건입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 영문초등학교 남측 인근으로 공업용·업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 도림천역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 16미터, 북동측·북서측 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역·제1종지구단위계획구역의 공장용지로, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 ㎡당 5,003,000원입니다.
- 환금성. 지하층 근린시설이라는 용도 특성과 5회 유찰 이력 때문에 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 84,542,000원에 임차보증금 25,000,000원을 더한 109,542,000원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 임차인 대항력. 전입일 2024.01.26이 말소기준일 2024.03.04보다 빠릅니다. 보증금 반환과 명도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 영업·점유 현황. 육성푸드 주식회사의 실제 영업 여부, 시설물 소유관계, 원상복구 범위와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 월 차임 정산. 월 차임 2,000,000원의 연체·상계·정산 내역을 확인해 보증금 반환액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당이 지하층 B110호·B111호·B112호와 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보 물건의 진행·배당 관계를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 지하 근린시설 조사. 누수·환기·소방·주차·간판 노출·업종 제한과 관리비 체납 여부를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 지하 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 33%”보다 “인수 포함 109,542,000원”
이 물건은 5회 유찰돼 최저가가 84,542,000원까지 내려왔지만, 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 여기에 대항력 임차보증금 25,000,000원을 더한 109,542,000원입니다. 근저당권은 낙찰로 소멸하나 임차보증금은 소멸하지 않는다는 점이 핵심입니다.
더구나 지하층 근린생활시설이고 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 등기상 권리는 정리되지만 점유·보증금·환금성은 남는 사건입니다. 입찰 판단의 기준은 84,542,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액과 현장 임대수익성입니다.
