서울남부지방법원 2025타경563. 서울 영등포구 문래동5가 하우스디 비즈 지하층 비111호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 문종현은 2017년 거래가 200,867,799원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2024.03.04. 설정된 주식회사 리얼티뱅크의 근저당권 816,000,000원입니다. 이후의 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차인입니다. 육성푸드 주식회사의 전입일은 2024.01.26.로 말소기준일보다 앞서며, 현황조사상 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 확정일자가 없고 우선변제권도 없어 매각대금에서 보증금을 배당받지 못한 채, 보증금 25,000,000원 전액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 현황 근린생활시설 · 임차인 점유 부분 115.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 지하층 · 사용승인일 2016.05.09. |
| 소유자 | 문종현 (2017.06.30. 소유권이전, 거래가 200,867,799원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 65,864,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리얼티뱅크 / 828,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
2017년 국민은행 근저당권 720,000,000원은 2024.03.04. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 리얼티뱅크 근저당권 816,000,000원이 현재의 말소기준권리이고, 2025.01.17. 설정된 추가 근저당권 177,600,000원과 2025.06.30. 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
임차인 현황 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 육성푸드 주식회사 115.44㎡ | 2024.01.26. | 25,000,000원 2,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 25,000,000원 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산 없이 25,000,000원만 반영했습니다.
② 가격 해석 — 감정가 32.77%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 65,864,000원이지만, 낙찰자가 승계할 임차보증금 25,000,000원을 더하면 입찰가와 인수액 합계 기준 실질취득은 90,864,000원입니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 65,864,000원 | 25,000,000원 | 90,864,000원 | 929,321,552원 |
| 6회 유찰 시 | 52,691,200원 | 25,000,000원 | 77,691,200원 | 942,257,242원 |
| 7회 유찰 시 | 42,152,960원 | 25,000,000원 | 67,152,960원 | 952,605,793원 |
각 회차에서 임차인 인수액은 25,000,000원으로 동일합니다. 현재 회차보다 매각가가 내려가면 실질취득도 함께 낮아지지만, 입찰가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 실질취득액이 현재 시세보다 낮은지 확인되지 않으며, 2017년 거래가와 감정가는 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 매수인 부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,585,552원 |
| 인수. 임차인 육성푸드 주식회사 | 25,000,000원 | 배당 0원 매수인 인수 25,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 리얼티뱅크 | 816,000,000원 | 64,278,448원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사 리얼티뱅크 | 177,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 1,585,552원과 말소기준 근저당 배당 64,278,448원으로 전액 소진됩니다. 등기상 근저당 채권최고액 합계 993,600,000원 중 미배당액은 929,321,552원입니다. 대항력 임차인 보증금 25,000,000원은 배당재원에서 지급되지 않고 매수인에게 별도로 승계됩니다. 당해세와 최우선변제 항목은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 하우스디 비즈 지하층 비111호이며, 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 영문초등학교 남측 인근으로 공업용·업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 2호선 도림천역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 공장용지로 이용 중인 평지의 부정형 토지이며, 남서측 약 16미터, 북동측과 북서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 5,003,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 감정가 201,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 65,864,000원까지 내려온 상태입니다. 지하층 근린시설이라는 용도와 반복 유찰 이력을 가격 결정에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 65,864,000원에 임차보증금 25,000,000원을 더한 90,864,000원을 가격 검토의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 육성푸드 주식회사의 실제 점유 범위 115.44㎡, 보증금 25,000,000원, 월세 2,000,000원 및 임대차 존속 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도·인도 관계. 대항력 임차인이 점유 중이므로 낙찰만으로 보증금 반환 관계가 사라지지 않습니다. 인도 조건과 보증금 승계 처리 방식을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 리얼티뱅크 근저당권은 비110호·비112호·비113호와 공동담보로 등재돼 있습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 현장 시세 조사. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물과 인근 지하 근린시설의 매매·임대 조건을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 65,864,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 육성푸드 주식회사의 보증금 25,000,000원이 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 실질취득은 90,864,000원입니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남는다는 점이 핵심입니다.
또한 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 지하층 근린시설, 실제 임차인 점유, 공동담보 근저당, 5회 유찰이라는 조건을 함께 검토해야 합니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차보증금은 승계되고, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건입니다.
