인천지방법원 2026타경30162. 김포 장기동 ‘김포 한강신도시 지타워’ 1층 129호 근린시설입니다. 소유자 이복순은 2022.04.01. 거래가액 459,032,500원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 786,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김포시·국의 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 등기상 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 이 물건은 주거형이 아니라 근린시설이고, 감정평가상 1층 129호부터 132호까지 총 4개 호실을 벽체 구분 없이 일체로 이용하고 있습니다. 따라서 단독 호실의 등기상 권리뿐 아니라 실제 점유·사용 형태와 명도 범위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30162 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 129호 · 경기도 김포시 태장로 755 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 1층 129호~132호를 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 · 사용승인일 2019.10.23 |
| 소유자 | 이복순 · 2022.04.01. 소유권이전 · 거래가액 459,032,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 159,152,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,513,944,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.04.01. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권 (채권최고액 786,000,000원)입니다. 2025.09.30. 국의 압류, 2026.01.20. 임의경매개시결정, 2026.01.23. 김포시 압류는 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 형태가 핵심
확인된 실제 임차인은 권동환 1명입니다. 129호~132호를 점유하고 있으며 보증금 10,000,000원, 월차임 2,000,000원, 전입일은 2025.03.19.입니다. 전입이 말소기준권리인 2022.04.01.보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권동환 | 129호~132호(188.21) | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 464,000,000원, 현재 최저매각가는 159,152,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 111,406,400원, 5회 유찰 시 77,984,480원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 근린시설은 같은 건물 안에서도 위치·가시성·동선·임대상태에 따라 가격 차이가 클 수 있고, 이 물건은 실제로 4개 호실을 통합해 사용 중입니다. 가격 판단은 현장 임대수익과 별도 시세 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,028,128원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 786,000,000원 | 156,123,872원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당권 채권최고액 786,000,000원 중 156,123,872원이 배당되고 629,876,128원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북동측 인근. 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 1층 129호~132호 총 4개 호실을 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용하고 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) · 택지개발지구 · 성장관리권역. 공시지가 2,212,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2019.10.23, 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 통합사용 상태 확인. 129호~132호가 벽체 없이 연결돼 있으므로 현장 경계, 출입구, 설비, 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 권동환이 129호~132호를 점유합니다. 대항력은 없지만 실제 인도 범위와 영업·집기 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 159,152,000원은 감정가의 34.3%지만 비교 실거래가 없으므로 할인율만으로 저가 매수라 판단하지 마세요.
- 수익성 검증. 보증금 10,000,000원·월차임 2,000,000원의 임대관계가 확인되지만, 현 임대조건의 지속 가능성과 4개 호실 전체 관계를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 현장이 좌우한다
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.04.01. 우리은행 근저당, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 권동환도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 근린시설의 실제 가치입니다. 3회 유찰돼 159,152,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 129호~132호를 벽체 없이 일체로 사용하는 특수한 현황도 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 현장·임대수익 확인 후 판단”입니다.
