인천지방법원 2026타경30162. 경기도 김포시 장기동, 김포 한강신도시 지타워 1동 1층 129호 근린시설입니다. 2019년 사용승인된 지상 7층 건물의 1층 부분으로, 주변에는 지식산업센터와 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택이 혼재합니다.

현재 소유자 이복순은 2022년 3월 18일 매매를 원인으로 같은 해 4월 1일 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 459,032,500원입니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 786,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 1층 130호를 공동담보로 기재하고 있으며, 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 세금 관련 압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매신청 채권자는 유더블유제십육차유동화전문유한회사이고, 등기에는 양도인이 우리은행으로 표시되어 있습니다. 청구금액은 1,513,944,320원입니다. 이 금액은 등기상 근저당 채권최고액과 구분해야 하며, 공동담보 관계와 채권양도 내역을 함께 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준은 2022.04.01 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후의 경매개시결정과 남아 있는 국세·지방세 압류등기 역시 매각소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

과거 하나자산신탁과 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 각각 소유권 변동 과정에서 이미 말소되었습니다. 김포시의 2023년·2024년 압류 역시 해제를 원인으로 말소됐습니다. 현재 주의 깊게 살펴야 할 것은 2025년 국세 압류와 2026년 김포시 압류의 실제 조세채권 내용입니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도는 별개

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 권동환 1명입니다. 129호부터 132호까지 일체 이용하는 부분을 임차한 것으로 조사됐으며, 보증금은 10,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다.

권동환의 전입신고일은 2025.03.19로, 말소기준권리 설정일인 2022.04.01보다 늦습니다. 조사 결과 역시 대항력 없음으로 표시되어 있으므로, 해당 임차인의 보증금은 현재 분석에서 매수인 인수액으로 산정하지 않습니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부, 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다. 특히 근린생활시설의 임차관계는 사업자등록 등 대항요건과 실제 점유 상황을 원본 서류로 대조해야 합니다. 자료상 대항력이 없다는 판단과 실제 점유자를 인도받는 과정은 구분해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가는 111,406,000원으로 감정가 464,000,000원의 약 24.01%입니다. 네 차례 유찰을 거치면서 감정가와 최저가의 차이가 크게 벌어졌습니다.

그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 최저매각가입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래가격, 실제 매수 가능한 가격, 층별·호실별 가격 차이를 검토하지 않고 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터·업무시설이 혼재된 지역의 1층 근린생활시설입니다. 실제 가격은 유동인구와 상권, 임대수요, 공실 가능성, 점포 접근성, 호실 분리 사용 가능성에 영향을 받습니다. 4회 유찰은 가격을 낮추는 요인이지만, 동시에 시장 수요와 환금성을 추가로 점검해야 한다는 신호이기도 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,406,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.1%를 기준으로 산정한 추정액입니다. 근저당 채권최고액 786,000,000원을 배당 계산의 기준으로 사용한 시뮬레이션이며, 실제 채권 잔액·채권양도·공동담보 배당 관계에 따라 배당 수령인과 금액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 매각될 경우 집행비용을 제외한 109,046,316원이 근저당권 배당에 배정되고, 채권최고액 기준으로 676,953,684원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 것은 채권자에게 배당되지 못한 금액과 매수인이 승계하는 금액은 다르다는 점입니다. 이 물건의 근저당권은 매각소멸 대상으로 분류되어 있으므로, 시뮬레이션상 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증은 필요하다

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 내려가고 근저당권의 미배당액은 늘어납니다. 하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 이 물건에서 유찰에 따른 매수인 부담 변화는 주로 입찰가격에서 발생하며, 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.

다만 표의 향후 회차 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오이지, 해당 가격에 실제 매각이 진행된다는 확정 일정은 아닙니다. 감정가 대비 가격 하락만을 근거로 투자성을 높게 평가하기보다 점포의 독립 사용 가능성, 실질 임대수요, 매도 시 환금성을 함께 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기김포경찰서 북동측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재된 지역입니다. 배후 수요의 성격과 실제 점포 수요를 구분해 살펴볼 필요가 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다. 건물 북서측 및 남동측으로 노폭 약 30m·22m의 도로에 접합니다.
• 건물. 2019.10.23 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 129호부터 132호까지 총 4개 호실을 벽체 구분 없이 근린생활시설로 사용합니다. 개별 호실을 독립적으로 사용할 계획이라면 현장 구조와 복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 공시지가 2,212,000원/㎡, 토지면적 5,160.7㎡입니다.
• 규제. 공항 고도제한 관련 고도지구·진입표면구역·장애물제한표면구역 등에 포함됩니다. 토지거래 허가 관련 사항은 표시된 대상과 지정기간, 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 호실 사이 벽체를 구분 없이 이용 중인 사실과 개별 복구 가능성은 별개입니다.
• 환금성. 근린시설은 동일 건물 내에서도 위치·가시성·출입 동선·임대수익에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 4회 유찰 이력과 통합 사용 상태를 감안해 보수적인 매각 가능 가격을 설정할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 범위 확인. 129호~132호가 일체로 이용되고 있으므로, 이번 입찰에서 매각되는 목록의 정확한 범위와 호실별 구분소유 관계를 원본 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 호실 분리 가능성. 129호 단독 출입·전기·급배수·공조 및 벽체 복구 가능 여부를 현장에서 확인하세요. 시설 분리 비용이 발생할 수 있습니다.
• 임차인 점유와 명도. 권동환은 자료상 대항력이 없지만 실제 점유 중입니다. 사업자등록, 확정일자, 배당요구, 인도 범위와 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 130호가 우리은행 근저당의 공동담보로 표시됩니다. 해당 근저당의 채권양도 내역, 공동담보 관계, 실제 배당 수령인을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 김포시 압류 중 과거 2건은 말소됐지만, 국세 및 지방세 압류가 남아 있습니다. 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 현재 최저가가 감정가 대비 낮다는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 유사 근린시설의 최근 거래와 공실·임대조건을 확인하세요.
• 관리비·운영비. 지식산업센터와 근린시설이 혼재하는 건물이므로 체납관리비의 공용부분, 전용부분 및 점포 운영 관련 비용을 확인하세요.
• 세금과 취득 부대비용. 근린시설 취득에 적용되는 취득세, 건물분 부가가치세 해당 여부 및 실제 부담 구조를 확인하고 총취득비용에 반영하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “24%라는 숫자보다, 실제로 쓸 수 있는 공간인가”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 464,000,000원에 대한 최저가 111,406,000원입니다. 4회 유찰을 통해 감정가의 약 24%까지 낮아졌습니다. 여기에 말소기준 이후 권리 소멸, 임차인 대항력 없음, 매수인 인수액 0원이라는 요소가 더해져 서류상 권리 구조는 비교적 명료합니다.

하지만 근린시설 투자의 성패를 결정하는 것은 등기 권리만이 아닙니다. 4개 호실이 벽체 없이 통합 사용되고 있다는 사실이 핵심입니다. 매각 범위와 실제 점유 범위가 어떻게 일치하는지, 낙찰 후 독립된 공간으로 사용할 수 있는지, 현재 임차인과 인도 협의가 가능한지에 따라 실질적인 취득비용과 활용 가치가 달라집니다.

또한 최근 비교 거래와 임대수익에 근거한 시장가격 검증 없이 감정가의 24%를 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 4회 유찰된 근린시설의 환금성까지 고려하면 가격 평가에는 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 ‘권리상 인수 위험은 낮지만, 점유·물리적 사용·환금성 검증이 선행되어야 하는 물건’입니다. 129호의 실제 매각 범위, 129~132호 통합 사용의 해소 가능성, 조세채권과 공동담보 관계, 실거래 기반 적정가격이 확인된 후에야 입찰가를 합리적으로 결정할 수 있습니다.