인천지방법원 2026타경30162. 김포시 장기동에 있는 지타워 1동 1층 132호 근린시설입니다. 이복순 씨가 2022년 4월 13일 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 930,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국의 압류가 붙고, 우리은행을 양도인으로 기재한 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 4월 13일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

다만 이 물건의 가장 중요한 특징은 등기보다 실제 사용 형태에 있습니다. 감정평가와 매각물건명세서에 따르면 1층 129호부터 132호까지 총 4개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설처럼 이용되고 있습니다. 낙찰 대상인 132호의 독립적인 사용·출입 가능 여부와 다른 호실의 소유·매각 관계를 확인하지 않고서는 투자성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸

최초에는 하나자산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌고, 이후 곤토파트너스와 무궁화신탁을 거쳐 2022년 4월 13일 이복순 명의로 소유권이 이전됐습니다. 과거 하나자산신탁·무궁화신탁의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 930,000,000원이고, 1층 131호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025년 9월 30일 김포세무서장의 압류, 2026년 1월 20일 임의경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 인수는 없지만 점유는 남는다

실제 임차인은 권동환 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차 범위는 1층 129호부터 132호까지이며, 기재 면적은 188.21㎡입니다. 이 면적은 여러 호실에 걸친 임차 부분으로, 경매 대상 132호의 독립 면적으로 해석해서는 안 됩니다.

권동환의 전입신고일은 2025년 3월 19일로, 말소기준권리 설정일인 2022년 4월 13일보다 늦습니다. 임차인 조사 결과 역시 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 확인된 임차보증금 10,000,000원을 매수인의 인수금으로 더하지 않습니다.

확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 우선변제권 행사 여부를 확정할 수 없으며, 실제 배당에서는 상가임차인의 최우선변제 해당 여부 등을 별도로 검토해야 합니다. 다만 이러한 배당 문제와 별개로, 매각물건명세서에 표시된 매수인 인수권리는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 24%가 시세 24%는 아니다

이 물건은 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 151,503,000원입니다. 감정가 631,000,000원 대비 약 24.01% 수준입니다. 감정가에서 큰 폭으로 낮아진 것은 사실이지만, 이것만으로 현재 시장에서 저렴한 상가라고 결론 낼 수는 없습니다.

비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않기 때문입니다. 특히 근린시설의 거래가격은 임차수익, 점포의 독립 사용 가능성, 공실 위험과 매각 가능성 등에 영향을 받습니다. 현재는 실거래 시세 대비 할인율을 계산할 근거가 부족합니다.

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교한 것입니다. 향후 실제 매각조건이나 최저가가 위 시나리오대로 확정된다는 뜻은 아닙니다. 미배당금은 배당 가정에 따른 채권자의 미회수액이며 매수인의 인수액과는 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,503,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,921,042원을 제외한 148,581,958원이 근저당권 관련 채권에 배분되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 930,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 781,418,042원이고, 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가에 따른 추정치입니다. 근저당 배당은 우리은행 명의의 채권최고액을 기준으로 표시한 단순 가정이며, 실제 채권양도·승계관계와 공동담보 배당에 따라 수령권자 및 금액이 달라질 수 있습니다. 국의 압류 관련 조세채권, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 확정된 배당표를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 장기동 소재 경기김포경찰서 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설과 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2019.10.23 사용승인된 지상 7층 철근콘크리트 건물의 1층입니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
• 도로. 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 30m, 22m의 도로에 접합니다. 차량 접근조건과 실제 점포 출입 동선은 별개로 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 대체로 정방형인 토지이며, 준주거지역·김포한강신도시 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 5,160.7㎡, 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구, 공항 관련 진입표면·장애물제한표면구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 해당 용도에 적용되는 세부 제한은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 129호~132호를 벽체 구분 없이 일체로 사용하고 있으므로 개별 호실의 물리적 구획 문제는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 임대수익과 점포 활용성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 본건은 4회 유찰되었으며 개별 호실의 독립 사용 가능성도 확인이 필요하므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 132호의 독립성. 129호~132호가 하나의 공간으로 이용되고 있습니다. 현장에서 132호의 실제 경계, 출입구, 시설 분리 가능성과 소요 절차를 확인하세요.
• 다른 호실의 권리관계. 우리은행 근저당권에 131호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 각 호실의 등기·소유 및 매각 범위를 확인하여 132호 취득으로 확보하는 권리의 범위를 구분해야 합니다.
• 임차인과 명도. 권동환은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나 현재 4개 호실을 통합 사용하는 점유자입니다. 점유 이전과 인도·명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 임대차 조건. 보증금 10,000,000원과 월차임 2,000,000원이 129호~132호 임차 범위에 기재되어 있습니다. 이 월차임을 132호 단독 임대수익으로 사용하면 안 됩니다. 임대차계약서의 목적물과 각 호실별 조건을 확인하세요.
• 시장가격. 감정가 631,000,000원과 과거 거래가액 616,466,300원은 현재의 실거래 시세를 대신하지 않습니다. 주변 유사 근린시설의 최근 거래 및 임대수익을 따로 비교해야 합니다.
• 국의 압류와 조세. 2025.09.30 김포세무서장 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 압류등기가 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
• 채권 승계. 경매신청채권자는 유더블유제십육차유동화전문유한회사이며 등기된 근저당권자는 우리은행입니다. 채권양도·승계 및 공동담보 관련 서류를 확인하세요.
• 관리비·공용시설. 체납된 공용부분 관리비와 분리 사용 시 필요한 공용시설 이용조건, 관리규약을 확인해야 합니다.
• 매각조건. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 매각목록, 현황조사서, 등기부의 최신본을 확인하세요. 특히 132호만의 매각 범위와 통합 점유 상태를 대조해야 합니다.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것”

감정가 631,000,000원의 근린시설이 4회 유찰되어 151,503,000원에 나온 모습은 눈길을 끕니다. 권리관계도 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 권동환 역시 대항력이 없는 것으로 확인되어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 문제는 가격이 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 낙찰 후 어떤 공간을 확보하느냐입니다. 경매 대상인 132호는 129호부터 132호까지 이어진 통합 사용 공간의 일부입니다. 낙찰자가 해당 호실을 분리해 독립적으로 이용하거나 임대·매각하려면 어떤 문제가 발생하는지 확인해야 합니다.

최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저렴하다고 말할 수도 없습니다. 오히려 4회 유찰과 통합 점유라는 조건을 감안해 가격·명도·환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 독립 사용성과 시장가격 검증 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 132호를 실제로 확보하고 활용할 수 있는지에 있습니다.