인천지방법원 2026타경30162. 김포 한강신도시 지타워 1동 1층132호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이복순이고, 2022.04.13 거래가액 616,466,300원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 930,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.30 국의 압류와 2026.01.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건은 등기보다 점유 형태가 더 중요합니다. 감정평가상 1층129호~132호 총 4개 호가 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 사용되고 있고, 임차인 권동환 역시 129호~132호를 하나의 점유 범위로 신고하고 있습니다. 따라서 132호 낙찰 후 실제 인도 과정에서는 현장 점유와 물리적 구획 상태를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층132호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 755 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층129호~132호 총 4개호를 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 · 사용승인일 2019.10.23 |
| 소유자 | 이복순 (2022.04.13 소유권이전 · 거래가액 616,466,300원) |
| 감정가 / 최저가 | 631,000,000원 / 216,433,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 경매개시 채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 청구금액 | 1,513,944,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.13 우리은행 근저당권입니다. 2025.09.30 국의 압류와 2026.01.20 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁·무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 이복순입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권동환 | 129호~132호(188.21) | 2025.03.19 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
권동환의 전입일은 2025.03.19로 말소기준권리인 2022.04.13 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 216,433,000원으로 감정가 631,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 216,433,000원 | 212,602,938원 | 717,397,062원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 151,503,100원 | 148,582,057원 | 781,417,943원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 106,052,170원 | 103,767,440원 | 826,232,560원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 근저당권의 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,830,062원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 930,000,000원 | 212,602,938원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,830,062원을 제외한 212,602,938원이 우리은행 근저당권에 배당되는 가정입니다. 근저당 채권최고액 930,000,000원 대비 717,397,062원이 미배당되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기김포경찰서 북동측 인근으로 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 약 30m 및 22m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형, 공시지가 2,212,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 129호~132호 현장 확인. 네 개 호가 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 132호의 실제 경계와 출입·설비·점유 상태를 직접 확인하세요.
- 임차인 명도. 권동환은 대항력은 없지만 현재 129호~132호를 점유하는 것으로 조사됐으므로 인도 과정과 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 대조하세요.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 배당 가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 최신 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유 상태를 최종 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 승부처는 통합 점유와 가격 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.04.13 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 권동환의 전입 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 “감정가 6.31억짜리가 2.16433억까지 떨어졌다”는 이유로 저가 매물이라고 보면 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없기 때문에 시세 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다. 더 중요한 것은 129호~132호가 하나의 근린생활시설처럼 사용되고 임차인도 네 개 호를 함께 점유하고 있다는 점입니다. 등기상 인수는 깨끗하지만, 현장 인도 구조는 반드시 확인해야 하는 물건. 권리보다 현장과 가격 검증이 최종 의사결정을 좌우합니다.
