인천지방법원 2026타경30162. 김포 한강신도시 지타워 1동 1층130호 근린시설입니다. 소유자 이복순은 2022.03.18. 매매를 원인으로 거래가액 427,373,800원에 취득했고, 2022.04.01. 주식회사우리은행 명의 채권최고액 786,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 삼성카드 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 148,176,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 감정가 432,000,000원의 34.3% 수준이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 129호~132호가 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있다는 점은 실제 인도와 독립 사용 가능성을 함께 확인해야 하는 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30162 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층130호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 태장로 755 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층129호~1층132호를 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 이복순 · 2022.03.18. 매매 · 거래가액 427,373,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 148,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,513,944,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.01. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 786,000,000원입니다. 그 뒤 2025.04.11. 삼성카드 주식회사 가압류 8,013,672원, 2025.09.30. 국 압류, 2026.01.20. 유더블유제십육차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권동환 | 129호~132호(188.21) | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
권동환의 전입일은 2025.03.19.로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.04.01.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 2,000,000원이며 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 별도
감정가는 432,000,000원, 현재 최저매각가는 148,176,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 103,723,200원, 5회 유찰 시 72,606,240원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 감정가 대비 비율이 낮다는 사실과 현재 시장가보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 따라서 본 사건은 148,176,000원이 현재 상권·임대수익·환금성에 비해 적정한지를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,874,464원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 786,000,000원 | 145,301,536원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,013,672원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 794,013,672원 중 145,301,536원이 배당되고, 미배당은 648,712,136원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기김포경찰서 북동측 인근이며, 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 노폭 30m 및 22m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 사용승인일은 2019.10.23.입니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 이용상태. 1층129호~1층132호 총 4개호를 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 토지면적은 5,160.7㎡, 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 4개호 일체 사용 확인. 130호 단독 경매물건이지만 현황상 129호~132호가 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 현장 경계와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 인도. 권동환은 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만 실제 점유가 존재하므로 낙찰 후 인도 절차를 고려해야 합니다.
- 배당 미달. 현재 시나리오에서 채권 미배당액은 648,712,136원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 압류 확인. 2025.09.30. 국 압류가 등기돼 있으므로 세금 관련 원본 서류와 배당 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 사용형태가 승부처
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.01. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 권동환 역시 2025.03.19. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 회차는 이미 3회 유찰됐고 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 여기에 실거래 시세 비교값이 없고, 129호~132호를 하나의 근린생활시설처럼 사용 중이라는 현황이 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 148,176,000원이 실제 상권·임대수익·독립사용 가능성에 맞는 가격인가를 확인하는 데 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 현장과 수익성을 확인한 뒤 접근해야 할 물건입니다.
