148,176,000원
인천지방법원 2026타경30162. 김포 한강신도시 지타워 1동 1층131호 근린시설입니다. 소유자 이복순은 2022년 4월 13일 거래가액 427,373,800원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 930,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 김포세무서장의 압류, 임의경매개시결정, 김포시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 432,000,000원에서 3회 유찰된 148,176,000원입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다. 특히 감정평가상 1층129호부터 132호까지 총 4개 호를 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용하고 있어, 실제 점유·사용 범위와 매각대상 호실의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30162 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 1층131호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층129호~1층132호 총 4개 호를 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 사용승인일 2019.10.23 |
| 소유자 | 이복순 (2022.04.13. 소유권이전 · 거래가액 427,373,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 148,176,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,513,944,320원 |
| 말소기준 | 2022.04.13. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 930,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.13. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 공동담보로 지타워 1동 1층132호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2025.09.30. 국의 압류, 2026.01.20. 유더블유제십육차유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정, 2026.01.23. 김포시 압류가 이어졌고, 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권동환 | 129호~132호(188.21) | 2025.03.19 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
권동환의 전입신고일은 2025.03.19.로 말소기준인 2022.04.13.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 2,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 34%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 432,000,000원, 현재 최저매각가는 148,176,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 148,176,000원 | 34.3% | 145,301,536원 | 784,698,464원 |
| 4회 유찰 시 | 103,723,200원 | 24.01% | 101,471,075원 | 828,528,925원 |
| 5회 유찰 시 | 72,606,240원 | 16.81% | 70,899,328원 | 859,100,672원 |
유찰이 반복될수록 낙찰가가 내려가고 우리은행 근저당의 미배당액은 커집니다. 하지만 그 미배당은 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조가 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,874,464원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 930,000,000원 | 145,301,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 우리은행 근저당의 미배당은 784,698,464원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북동측 인근이며, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 1층129호~1층132호 총 4개 호를 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 약 30m 및 22m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 정방형이며 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 4개 호 일체 이용 확인. 129호~132호가 벽체 없이 하나의 영업공간처럼 사용되고 있으므로 131호의 실제 경계·출입·설비·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 권동환은 대항력이 없지만 실제 점유가 확인되므로 낙찰 뒤 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 1층132호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 전체의 경매·배당 진행상태를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당순위 원본을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 권동환도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 3회 유찰로 432,000,000원에서 148,176,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없는 상태에서는 이 가격이 실제 시장가보다 싼지 판단할 수 없습니다. 여기에 129호~132호를 일체로 사용하는 근린시설이라는 사용 형태까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 추가 검증”입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 시세·임대수익·점유구조를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
