춘천지방법원 2024타경400649. 원주시 반곡동 서영에비뉴파크2 5층 504호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 일련번호 1~13 모두 근린생활시설로 기재돼 있고, 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 5층입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.02.27. 설정된 안양농업협동조합 근저당권 3,696,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 국·원주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유·임대차입니다. 현황조사상 4명의 점유자가 확인되는데, (주)대한복지진흥원·한국씨엠이엔지(주)·오태형은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있습니다. 이들의 보증금 합계는 40,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 배당 시뮬레이션에 반영돼 전액 매수인 인수로 계산됐습니다. 국민건강보험공단은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경400649 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 건강로 21-1, 5층504호 (반곡동,서영에비뉴파크2) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사디앤에이치코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 58,825,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 3,154,357,505원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.27. 안양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 국민건강보험공단 | 301호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)대한복지진흥원 | 미상 | 2021.12.13 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 인수 |
| 한국씨엠이엔지(주) | 602호 · 사무실 등 | 2022.09.23 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 인수 |
| 오태형 | 501호 · 사무실 | 2021.09.01 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 4명은 모두 실제 점유자로 봅니다. 다만 사건 목적물은 504호인데 현황조사상 점유 부분은 301호·602호·501호·미상으로 적혀 있어, 각 점유자가 504호에 대해 어떤 임대차관계를 갖는지는 입찰 전 원문 대조가 필수입니다. 특히 국민건강보험공단은 보증금과 전입일 자체가 확인되지 않아 최종 인수액이 40,000,000원으로 끝난다고 단정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 최저가 5,882만원만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 58,825,000원입니다. 여기에 배당에서 회수되지 않고 매수인이 떠안는 것으로 계산된 보증금 40,000,000원을 더하면, 확인 가능한 범위의 실질취득 하한은 98,825,000원입니다. 국민건강보험공단의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
또한 최신 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되지 않으므로, 현재 최저가나 실질취득액이 시장 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 등기상 과거 취득 거래가는 2021.10.19. 매매에 따른 210,103,200원, 2023.01.31. 매매에 따른 246,600,000원이 확인되지만, 이를 현재 시세로 간주해 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,850원 |
| 인수 · (주)대한복지진흥원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 한국씨엠이엔지(주) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 오태형 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 3,696,000,000원 | 57,366,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,458,850원을 제외한 57,366,150원이 안양농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 3,638,633,850원입니다. 임차인 3명의 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국민건강보험공단 관련 금액은 포함되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 4천만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 하한 | 근저당 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 58,825,000원 | 40,000,000원 | 98,825,000원 | 57,366,150원 |
| 5회 유찰 시 | 41,177,500원 | 40,000,000원 | 81,177,500원 | 40,036,305원 |
| 6회 유찰 시 | 28,824,250원 | 40,000,000원 | 68,824,250원 | 27,905,414원 |
이 사건은 현재 확인된 대항력 임차보증금 합계가 40,000,000원으로 현재 최저가 58,825,000원보다 작아, 현재 회차에서는 실질취득액이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 유찰이 계속돼 낙찰가가 더 내려가더라도 이 40,000,000원의 인수부담은 그대로 남습니다. 국민건강보험공단의 보증금까지 확인될 경우 실질취득액은 다시 올라갈 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 1~13 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물입니다.
- 입지. 원주시 반곡동 ‘외둔지 사거리’ 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 업무시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 거리와 배차간격을 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 18m 보차도 포장도로, 동측 약 10m 보행자전용 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구이며, 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,749,000원/㎡, 토지면적은 1,697.7㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·스프링클러 설비가 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 임차수요·업종·공실 여부에 민감합니다. 이 사건은 이미 4회 유찰돼 시장의 가격 수용성이 낮았다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 504호와 점유자 관계 원문 확인. 현황조사상 점유 부분이 301호·602호·501호·미상으로 나타나므로 각 임차관계가 실제 매각대상 504호에 미치는 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 국민건강보험공단 보증금 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 이 부분이 최종 권리분석의 핵심 미확정 변수입니다.
- 보증금 40,000,000원 인수 반영. (주)대한복지진흥원 20,000,000원, 한국씨엠이엔지(주) 10,000,000원, 오태형 10,000,000원은 배당 시뮬레이션상 전액 매수인 인수입니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 현재 계산 가능한 실질취득 하한은 98,825,000원이며, 최신 12개월 실거래 평균·최신 거래·시장 추세 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 상가 명도·공실 리스크. 근린시설이고 복수 점유자가 확인된 만큼 인도·명도뿐 아니라 실제 임대차 존속 범위와 영업·사무실 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
감정가 245,000,000원이 네 차례 유찰돼 58,825,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 권리분석이 단순한 저가 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 40,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 국민건강보험공단의 전입일·보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 계산 가능한 실질취득 하한은 98,825,000원이며 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
여기에 4회 유찰된 근린시설이라는 낮은 환금성 신호와 재매각 20% 보증금 조건까지 겹칩니다. 최신 시장 실거래 자료도 없어 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 등기부상 후순위는 소멸하지만, 임차관계는 끝나지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가를 더 낮추는 것보다 504호와 각 점유자의 실제 임대차관계 및 미상 보증금을 확정하는 것입니다.
