권리 기준은 명확하나 대항력 임차인 3명의 보증금 4천만원을 매수인이 인수하는 구조로 실질취득 기준 판단이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수입니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 합계 40,000,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
207,000,000원 / 49,701,000원
4회 유찰
실질취득 예상
89,701,000원
최저가 + 인수 4천만원
매수인 인수
40,000,000원
대항력 임차인 3명
핵심지표
B
권리 확인 필요형
춘천지방법원 2024타경400649. 원주시 반곡동 혁신도시 인근 서영에비뉴파크2 6층 602호 근린시설입니다. 권리의 시작점은 2023년 설정된 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인 보증금은 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2024타경400649
소재지
강원특별자치도 원주시 건강로 21-1, 6층602호 (반곡동, 서영에비뉴파크2)
물건종류
근린시설 · 사무실 등 이용
소유자
주식회사디앤에이치코퍼레이션
감정가 / 최저가
207,000,000원 / 49,701,000원
신청채권자 / 청구액
안양농업협동조합 / 3,154,357,505원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2023.02.27 안양농업협동조합 근저당권입니다. 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 있는 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입신고로 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능 보증금 4천만원
임차인
호수
보증금
판정
(주)대한복지진흥원
미상
20,000,000원
대항력 有 인수 가능
한국씨엠이엔지(주)
602호
10,000,000원
대항력 有 인수 가능
오태형
501호
10,000,000원
대항력 有 인수 가능
국민건강보험공단
301호
미상
대항력 가능·미상
엠이엔
미상
미상
대항력 가능·미상
⚠️ 실질취득 기준 판단 최저매각가 49,701,000원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 40,000,000원이 인수될 수 있습니다. 따라서 판단 기준은 49,701,000원이 아니라 약 89,701,000원의 실질취득 비용입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,701,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,294,618원
안양농업협동조합 근저당
3,696,000,000원
48,406,382원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
실질취득은 최저가에 인수 보증금을 더한 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 원주시 반곡동 외둔지 사거리 남동측 인근, 근린생활시설·업무시설 중심 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 이용이 무난합니다.
용도. 일반상업지역 및 혁신도시개발예정지구 내 근린시설입니다.
건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층 이용 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 인수 확인. 대항력 임차인 3명의 보증금 40,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
미상 임차인 확인. 국민건강보험공단 및 엠이엔 관련 보증금·대항력 여부 추가 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가가 낮아 보여도 실질취득 비용 기준으로 접근해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 4회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 핵심 변수가 있습니다. 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조지만, 낙찰 후 실제 부담은 최저가가 아닌 실질취득 비용으로 봐야 합니다. 미상 임차인까지 추가 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
