118,609,000원
춘천지방법원 2024타경400649. 원주시 반곡동 서영에비뉴파크2 5층 506호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 주식회사디앤에이치코퍼레이션으로 2023년 2월 27일 거래가액 511,200,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 안양농업협동조합이 채권최고액 3,696,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 국·원주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 이 사건의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사에는 임차·점유 관련자가 4명 기재되어 있고, 이 중 3명은 말소기준일보다 앞선 전입일을 근거로 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 이 3명의 보증금 합계 40,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수액으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경400649 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 건강로 21-1, 5층506호 (반곡동,서영에비뉴파크2) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사디앤에이치코퍼레이션 (2023.02.27. 거래가액 511,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 494,000,000원 / 118,609,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 3,154,357,505원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도
말소기준은 2023.02.27. 안양농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 2024.01.31. 임의경매개시결정, 2024.02.23. 국의 압류, 2024.09.20. 원주시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 2022년 보령시산림조합 근저당은 2023.02.27. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 확인 인수 40,000,000원, 미상 보증금 1건
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 국민건강보험공단 | 301호 · 사무실 | 미상 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)대한복지진흥원 | 미상 | 2021.12.13 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 한국씨엠이엔지(주) | 602호 · 사무실 등 | 2022.09.23 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 오태형 | 501호 · 사무실 | 2021.09.01 | 10,000,000원 | 600,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
보증금이 확인된 대항력 임차인은 3명이며 합계는 40,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차 관련자는 4명으로 봅니다. 국민건강보험공단은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다
현재 최저매각가는 118,609,000원으로 감정가 494,000,000원의 약 24% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 확인된 인수액 40,000,000원을 더하면 118,609,000원 + 40,000,000원 = 158,609,000원입니다.
즉 현재 회차의 실질취득은 확인분만으로 158,609,000원이고, 국민건강보험공단의 보증금이 확인되지 않은 만큼 최종 부담액은 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다. 별도의 실거래 비교자료가 없어 이 158,609,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,526원 |
| 인수 · (주)대한복지진흥원 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 한국씨엠이엔지(주) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 오태형 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 안양농업협동조합 | 3,696,000,000원 | 116,148,474원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
안양농업협동조합 채권최고액 3,696,000,000원 중 예상배당은 116,148,474원이며, 미배당은 3,579,851,526원입니다. 대항력 임차인 보증금 40,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 1-13은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 원주시 반곡동 외둔지 사거리 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 업무시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 배차간격을 고려할 때 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 18m 보차도 포장도로, 동측으로 폭 약 10m 보행자전용 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 토지면적 1,697.7㎡, 공시지가는 2,749,000원/㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생설비, 승강기, 스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 최저가 118,609,000원에 확인 인수 40,000,000원을 더한 158,609,000원을 최소 기준으로 보세요.
- 미상 보증금 확인. 국민건강보험공단은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 임차 호수 원본 대조. 301호·602호·501호 표기가 본건 506호와 다르므로 각 임차관계의 목적물을 반드시 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 배당 시뮬레이션은 세 대항력 임차인의 우선변제권이 없는 것으로 처리하고 있습니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차 점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 먼저 볼 것
이 물건은 네 번 유찰돼 최저가가 118,609,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서 확인된 대항력 임차보증금 40,000,000원이 매수인에게 넘어가므로, 현재 회차의 확인분 기준 실질취득은 158,609,000원입니다.
더 큰 문제는 불확실성입니다. 국민건강보험공단은 보증금과 전입일이 확인되지 않았고, 현황조사 임차내역의 일부 호수도 본건 506호와 다르게 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰된 저가 물건”이라기보다, 임차관계와 인수범위를 원본에서 확정해야 가격판단을 시작할 수 있는 근린시설로 보는 편이 데이터에 부합합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 가격이 시장보다 싸다는 결론 역시 내릴 수 없습니다.
