매력지수 D등급 · 권리보다 인수위험이 큰 근린시설, 실질취득가가 높아 신중한 접근이 필요합니다.
4회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 4천만원 인수와 낮은 환금성이 겹쳐 가격 메리트가 제한됩니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 되며 실질취득가는 약 101,226,000원으로 봐야 합니다.
감정가
255,000,000원
최저가
61,226,000원
4회 유찰
실질취득
101,226,000원
인수 40,000,000원
핵심지표
⚠️ 인수위험
춘천지방법원 2024타경400649. 원주시 반곡동 혁신도시 인근 서영에비뉴파크2 5층 501호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2023년 2월 27일 설정된 안양농업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 권리는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
소재지
강원특별자치도 원주시 건강로 21-1, 5층501호 (반곡동,서영에비뉴파크2)
용도
근린시설 · 사무실
소유자
주식회사디앤에이치코퍼레이션
감정가 / 최저가
255,000,000원 / 61,226,000원
신청채권
3,154,357,505원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인 인수는 별도
2015.11.20 소유권보존 · 서영개발주식회사
말소기준 2023.02.27 안양농업협동조합 근저당권 설정 · 채권최고액 3,696,000,000원
2024.01.31 임의경매개시결정 · 안양농업협동조합
2024.02.23 국 압류 · 매각으로 소멸
2024.09.20 원주시 압류 · 매각으로 소멸
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금 4천만원 인수 가능
임차인
부분
보증금
판정
국민건강보험공단
301호
미상
대항력 가능·미상
(주)대한복지진흥원
미상
20,000,000원
대항력 有 인수 가능
한국씨엠이엔지(주)
602호
10,000,000원
대항력 有 인수 가능
오태형
501호
10,000,000원
대항력 有 인수 가능
핵심 리스크 대항력 있는 임차인 보증금 합계 40,000,000원은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득 부담은 총액 기준으로 판단해야 하며, 최저가 하락이 곧 비용 절감으로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 61,226,000원 가정)
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,502,068원
안양농업협동조합 근저당
3,696,000,000원
59,723,932원
임차인 인수
40,000,000원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가 61,226,000원이지만 인수금 40,000,000원을 더한 실질취득 약 101,226,000원 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
원주시 반곡동 외둔지 사거리 남동측 인근, 근린생활시설·업무시설 밀집 지역입니다.
일반상업지역이며 혁신도시개발예정지구, 지구단위계획구역에 포함됩니다.
차량 접근 가능하고 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.
근린시설은 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있어 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
최저가가 아니라 실질취득가 101,226,000원 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
대항력 임차인 보증금 인수 범위와 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
국민건강보험공단 점유 부분은 보증금 미상으로 추가 확인이 필요합니다.
근린시설 특성상 공실 기간과 임대 가능성을 별도 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많아도 인수금은 사라지지 않는다”
이 물건은 권리상 말소 구조는 명확하지만, 대항력 임차인 보증금 4천만원이라는 실질 부담이 존재합니다. 4회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만 최저가만 보고 판단하면 위험합니다. 근린시설이라는 용도 특성까지 고려하면 권리보다 인수와 환금성이 핵심인 물건입니다.
