한 줄 평 3회 유찰로 가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 오피스텔 특성상 최근 12개월 거래와 점유관계를 함께 봐야 합니다.
감정가
276,000,000원
오피스텔
최저가
94,668,000원
3회 유찰
최근12개월 시세
167,142,857원
7건 평균
매수인 인수
0원
권리상 인수 없음
대전지방법원 2025타경502898. 대전 동구 인동 힐링타운도시형주택 2층 201호 오피스텔입니다. 말소기준은 2022년 11월 22일 설정된 대전온누리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 등기상 권리를 이어받지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502898 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 인동 77-6 힐링타운도시형주택 2층201호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 송미정 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 94,668,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 대전온누리신용협동조합 / 551,396,139원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
말소기준권리는 을구 1번 대전온누리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 이후 선진건축사사무소 가압류, 국·대전광역시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각 절차에서 정리됩니다.
② 점유 및 임차 확인
확인된 점유자는 201호·202호·203호·205호 관련 현황조사 내역입니다. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 실제 점유와 임대관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 유세복 | 201호 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 |
| 송아영 | 201호 | 2024.11.11 | 없음 | 미상 |
| 이영섭 | 202호 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 |
| 육인식 | 202호 | 2023.12.18 | 없음 | 미상 |
| 유철규 | 203호 | 2023.02.03 | 없음 | 미상 |
| 황인웅 | 205호 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
힐링타운도시형주택 최근 거래는 2026년 거래 기준으로 1.60억~1.75억 수준이며, 최근 12개월 평균은 167,142,857원입니다. 현재 최저가는 94,668,000원으로 최근 12개월 평균 대비 56.6% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.0㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 48.92㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 48.92㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 47.53㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 평균 | 최근 12개월 | 7건 | 167,142,857원 |
⚠️ 하락 추세 확인 최근 12개월 평균(167,142,857원)은 전체 평균 거래가(186,666,666원)보다 낮습니다. 최근 거래 흐름 기준으로 가격을 판단해야 하며, 과거 고가 거래만으로 가치를 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,104,024원 |
| 근저당권 · 대전온누리신용협동조합 | 648,000,000원 | 92,563,976원 |
| 가압류 · 주식회사 선진건축사사무소 | 46,266,900원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만, 오피스텔 거래성과 점유 확인이 필요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 필요 오피스텔은 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있고, 점유자·관리비·세금 관련 사항 확인이 중요합니다. 특히 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 점유자들의 실제 사용 관계와 명도 가능성을 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 167,142,857원과 최신 거래 168,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 환금성. 48세대 규모 오피스텔로 거래층과 수요층을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 성격을 봐야 한다”
힐링타운도시형주택 201호는 3회 유찰로 가격 부담이 낮아졌고, 등기상 인수 위험도 없습니다. 다만 오피스텔이라는 용도 특성과 점유 확인, 당해세 가능성을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 가격만 보고 접근하기보다 실제 임대·매수 수요와 관리 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
