매력지수 A등급 · 3회 유찰로 가격 메리트 확보·인수 0원이나 오피스텔 임차관계 확인 필요
최근12개월 시세 대비 최저가 67.1% 수준이고 인수 권리는 없으나, 현황조사상 점유자가 있어 명도 및 임대관계 확인이 필요해 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 167,142,857원 대비 최저가 112,161,000원(67.1%) 수준으로 접근 가능한 구간입니다. 다만 오피스텔 특성상 현황조사상 점유자 확인과 임대관계 점검은 필요합니다.
감정가 / 최저가
327,000,000원 / 112,161,000원
3회 유찰
최근 12개월 시세
167,142,857원
최근 7건 평균
최저가 ÷ 최근시세
67.1%
가격 메리트
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리 소멸
대전지방법원 2025타경502898. 대전 동구 인동 힐링타운도시형주택 2층 205호 오피스텔입니다. 감정가는 3.27억이었지만 세 차례 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 1.12억까지 내려왔습니다. 권리관계는 2022년 대전온누리신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경502898
소재지
대전광역시 동구 인동 77-6 힐링타운도시형주택 2층205호
물건종류
오피스텔 · 힐링타운도시형주택
소유자
송미정
감정가 / 최저가
327,000,000원 / 112,161,000원
신청채권자 / 청구액
대전온누리신용협동조합 / 551,396,139원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2022.11.22 설정된 대전온누리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이며 이후 2025.07.09 경매개시결정, 2026년 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차·점유 관계
점유자
호수
전입일
판정
황인웅
205호
2025.04.15
대항력 없음(말소기준권리 이후 전입)
유세복
201호
2025.04.09
대항력 없음(말소기준권리 이후 전입)
송아영
201호
2024.11.11
대항력 없음(말소기준권리 이후 전입)
이영섭
202호
2025.04.22
대항력 없음(말소기준권리 이후 전입)
육인식
202호
2023.12.18
대항력 없음(말소기준권리 이후 전입)
유철규
203호
2023.02.03
대항력 없음(말소기준권리 이후 전입)
③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입
힐링타운도시형주택 최근 거래는 2026년 기준 1.60억~1.75억 수준이며, 최근 12개월 평균은 167,142,857원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 67.1% 수준으로 가격 조정 폭이 큽니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
49.0㎡
14
168,000,000원
2026.07
48.92㎡
14
165,000,000원
2026.06
48.92㎡
12
160,000,000원
2026.05
47.53㎡
10
175,000,000원
최근12개월 평균
-
7건
167,142,857원
⚠️ 하락 추세 확인 최근 12개월 평균은 167,142,857원이며 과거 거래 평균 186,666,666원 대비 -21.9%입니다. 과거 고가 거래보다 최근 거래 흐름을 우선해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 112,161,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,370,254원
근저당권 · 대전온누리신용협동조합
648,000,000원
109,790,746원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
현재 최저가는 최근12개월 평균보다 낮아 가격 조정 구간입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
💰 가격 관점 최저가 1.12억은 최근12개월 평균 1.67억 대비 67.1% 수준입니다. 다만 오피스텔 특성상 환금성과 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인 필요.
점유 확인. 현황조사상 여러 점유자가 확인되어 실제 사용관계 확인 필요.
시세 기준. 과거 평균보다 최근 거래 흐름(최근12개월 평균 167,142,857원)을 우선 판단.
환금성. 48세대 규모 오피스텔로 아파트 대비 거래층 확인 필요.
맺으며 — “유찰이 만든 가격 구간”
이 물건은 감정가 3.27억에서 출발했지만 3회 유찰 후 1.12억까지 내려왔습니다. 권리상 인수 위험은 없고 최근 시세 대비 가격 매력도는 확보된 상태입니다. 다만 오피스텔은 임대수요와 점유관계가 수익성을 좌우하므로, 가격만 보고 접근하기보다 실제 사용현황 확인 후 입찰 판단이 필요합니다.
