서울남부지방법원 2025타경10078. 사건 용도는 아파트로 표시돼 있지만, 감정평가와 매각물건명세서상 본건 제501호의 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)입니다. 전용면적은 12.09㎡이고, 2012년 6월 27일 사용승인된 지하 1층·지상 14층 건물의 5층 호실입니다. 따라서 일반 주거용 아파트와 같은 금융·임대·환금성으로 가정해서는 안 되며, 공부상 사무소라는 용도를 기준으로 검토해야 합니다.

권리관계의 핵심은 2012년 근저당이 아닙니다. 한국외환은행 명의의 채권최고액 15,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존하는 말소기준은 2025년 5월 23일 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024년 11월 7일 임형준의 주택임차권등기는 매각으로 지워지지 않는 선순위 인수 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

2012년 하나은행으로 명칭이 변경된 한국외환은행의 근저당은 이미 말소됐으므로 이번 매각의 말소기준이 아닙니다. 말소기준은 2025년 강제경매개시결정이며, 임형준의 임차권등기는 전입일·점유개시일·확정일자와 임차권등기 모두 그보다 앞섭니다. 임형준은 배당요구도 했지만 보증금 120,000,000원이 최저가보다 커 전액 배당이 불가능합니다. 현재 회차 기준 미배당액 68,613,248원은 매수인이 인수합니다.

② 임차인·점유자 — 확인된 인수액 밖에 미상 위험이 있다

실제 이름이 확인되는 사람은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임형준을 제외한 3명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들을 모두 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없으나, 말소기준일보다 전입일이 앞서므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 현재 계산된 인수액 68,613,248원은 임형준만 반영한 금액이며, 나머지 점유자의 계약과 보증금이 확인되면 실질취득액이 더 늘어날 수 있습니다.

집행비용 추정액이 회차별 매각가에 따라 달라져 합계에 소폭 차이가 있지만, 임형준의 보증금 120,000,000원 규모를 중심으로 실질취득액이 사실상 고정되는 구조입니다. 미상 점유자의 보증금은 반영되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 반값 최저가가 아니라 121,349,248원으로 비교

아녜스타워4 전용 12.09㎡ 안팎의 전체 12건 평균은 104,291,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건은 모두 2025년 7월에 110,000,000원으로 거래됐고, 최신 거래도 110,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래보다 7.4% 높은 흐름입니다.

최저가 52,736,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 47.9%입니다. 하지만 인수액을 합친 확정분 실질취득 121,349,248원은 최근 평균과 최신 거래 110,000,000원의 110.3%입니다. 이미 최근 시세를 웃도는 데다, 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명의 위험은 추가로 남습니다. 따라서 이 물건에 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다는 평가는 적용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,736,000원 가정)

임형준의 임차보증금 부족분 68,613,248원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 신청채권 청구액 106,751,137원은 배당되지 못합니다. 당해세와 별도의 최우선변제 항목은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 화곡1동 주민센터 남동측 인근이며, 주위는 도시형생활주택·원룸형아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통환경은 보통입니다.
• 공부상 용도. 본건 제501호는 근린생활시설(사무소)입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 실제 현황이 다를 수 있습니다.
• 건물 규모. 2012.06.27 사용승인된 지하 1층·지상 14층 철근콘크리트 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 평지·사다리형 주상용 토지로, 북측 약 8미터와 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 6,077,000원입니다.
• 환금성 신호. 아녜스타워4는 54세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 본건도 3회 유찰됐습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 최저가 52,736,000원이 아니라 임형준 인수액을 더한 121,349,248원 이상을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
• 미상 점유자 3명. 신은지·엄희상·김한성의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
• 임형준의 이중 지위. 임차권자이자 강제경매 신청 채권자인 임형준의 임대차 진정성과 보증금 지급자료, 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
• 사무소 용도 확인. 건축물대장·전유부분 용도·현장 이용상태를 대조하고 주거 사용, 대출, 임대, 전입 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 현황. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 구조·설비·하자·점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 매각 진행 결과. 매각기일 2026.06.09의 진행 결과와 기일 변경·매각 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 비용 확인. 체납 관리비, 당해세, 명도비용과 별도의 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “시세 이상 실질취득”

이 물건의 최저가는 감정가의 51.2%, 최근 시세의 47.9%이지만 그것만으로 싸다고 판단하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 임형준의 선순위 임차보증금 때문에 현재 회차에서 68,613,248원을 인수하고, 입찰가를 합친 확정분 부담은 121,349,248원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원을 웃돕니다.

더 큰 문제는 이 금액도 최종 상한이 아니라는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자 3명이 있고, 임형준은 임차권자와 신청채권자의 지위를 동시에 갖고 있습니다. 공부상 용도도 일반 아파트가 아닌 근린생활시설 사무소입니다. 가격은 시세 이상, 인수는 미확정, 용도와 점유관계는 추가 확인 필요. 현재 자료만으로는 낮은 최저가를 근거로 입찰 매력을 인정하기 어려운 고위험 사건입니다.