서울남부지방법원 2025타경10078. 강서구 화곡동 ‘아녜스타워4’ 10층 1001호로, 전용면적은 12.09㎡입니다. 사건상 용도는 아파트이며, 공부상 이용은 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2012년 설정된 하나은행 전신 한국외환은행의 근저당권 15,000,000원은 2023.04.25 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.23 강제경매개시결정입니다.
등기부만 보면 활성 근저당이나 압류가 없어 단순해 보입니다. 하지만 임차관계로 시선을 옮기면 구조가 달라집니다. 신은지·엄희상·김한성 등 실제 임차인 3명의 전입일이 모두 경매개시결정일보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 세 사람을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상이며, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부도 현재는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공부상 도시형생활주택(원룸형) · 전용 12.09㎡ · 지상 14층 중 10층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 54세대 · 2012.06.27 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사미카엘아 (2017.03.17 매매, 2017.06.30 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 55,296,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임형준 / 106,751,137원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2012년 한국외환은행 근저당권은 2023.04.25 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서는 2025.05.23 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 등기부에 남아 있는 별도의 담보권·압류는 확인되지 않지만, 임차인 3명의 전입일은 모두 이 기준일보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신은지 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 접수 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 엄희상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.08.22 접수 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김한성 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 신은지와 엄희상은 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 가능액을 계산할 수 없습니다. 김한성은 배당요구 여부까지 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가에 낙찰받더라도 실질취득가는 55,296,000원에 확정되지 않으며, 각 임차인의 미배당 보증금 중 승계되는 금액이 더해질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 기준은 110,000,000원
아녜스타워4의 전용 12.00㎡~12.15㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 104,291,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 표본보다 7.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 12.15㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 12.13㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 12.09㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 12.09㎡ | 8 | 104,100,000원 |
| 2024.03 | 12.00㎡ | 7 | 104,100,000원 |
| 2023.11 | 12.09㎡ | 10 | 104,500,000원 |
| 2023.11 | 12.09㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2023.11 | 12.09㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2023.10 | 12.00㎡ | 13 | 100,500,000원 |
| 2023.10 | 12.09㎡ | 12 | 104,100,000원 |
| 2023.08 | 12.09㎡ | 13 | 104,100,000원 |
| 2023.08 | 12.15㎡ | 13 | 104,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 104,291,666원 |
명목 최저가 55,296,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 50.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이는 임차인 인수액을 포함하지 않은 비교입니다. 실질취득가가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,328원 |
| 1. 경매신청채권자 · 임형준 | 106,751,137원 | 53,900,672원 |
| 신청채권 미배당 | - | 52,850,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 확인된 금액만 반영한 추정입니다. 임차인 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되면 실제 배당 순서와 배당액, 신청채권자의 미배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,296,000원 | 53,900,672원 | 52,850,465원 |
| 4회 유찰 시 | 44,236,800원 | 43,040,538원 | 63,710,599원 |
| 5회 유찰 시 | 35,389,440원 | 34,352,430원 | 72,398,707원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 전용 12.09㎡입니다. 일반적인 가족형 아파트와는 면적과 이용수요가 다른 소형 주거상품입니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 남동측 인근으로, 주변에 도시형생활주택·원룸형 아파트·다세대주택· 오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2012.06.27입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·중요시설물보호지구 등에 포함되며, 토지는 평지의 사다리형 주상용 대지입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 신은지·엄희상·김한성의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 현재 점유와 전입 유지 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 신은지와 엄희상의 배당요구 효력과 배당 가능액을 확인하고, 김한성의 배당요구 여부도 추가로 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 각 임차인의 보증금에서 실제 배당액을 뺀 잔액 중 매수인이 승계할 금액을 산정한 뒤 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 104,291,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 110,000,000원을 우선 기준으로 삼되, 인수액이 확인되기 전에는 할인율을 확정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 구조·설비·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 임차인별 배당 관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 보라”
감정가 108,000,000원이 세 차례 유찰돼 55,296,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 110,000,000원과 비교하면 명목상 50.3% 수준입니다. 하지만 이 할인율은 임차인 인수액을 전혀 반영하지 않은 숫자입니다.
말소기준인 2025.05.23 강제경매개시결정보다 먼저 전입한 실제 임차인이 3명이고, 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제와 매수인 승계액도 미상입니다. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 임차인별 보증금과 배당액을 확인해 실질취득가를 먼저 확정해야 하는 권리분석 우선형 물건입니다. 현재 결론은 가격 판단 보류·입찰 신중입니다.
