서울남부지방법원 2025타경10078. 화곡동 아녜스타워4 제10층 제1005호로, 전용 12.13㎡의 소형 집합건물입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 감정평가에서도 해당 건물의 주거 부분을 도시형생활주택 원룸형으로 설명합니다. 현재 소유자는 주식회사미카엘아이고, 2017.06.30 소유권을 취득했습니다.
등기부에는 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 없고, 과거 하나은행 근저당권은 2022.03.24 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.05.23 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 날짜보다 앞서 신은지·엄희상·김한성 세 사람이 전입한 것으로 조사됐다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 세 사람을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제10층 제1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) · 전용 12.13㎡ · 지하1층/지상14층 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사미카엘아 (2017.06.30 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 55,296,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임형준 / 106,751,137원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
| 단지 / 사용승인 | 아녜스타워4 · 54세대 · 2012.06.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
과거 한국외환은행 명의의 채권최고액 15,000,000원 근저당권은 하나은행으로 명칭이 변경된 뒤 2022.03.24 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 살아 있는 담보권은 없고, 2025.05.23 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 등기부만 보면 단순하지만, 세 전입자가 모두 이 날짜보다 앞서 있어 임차보증금 확인이 권리분석의 전부에 가깝습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금은 전부 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신은지 | 미상 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 엄희상 | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.08.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김한성 | 미상 | 2024.07.31 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없어 중복 신고를 제외할 대상은 없습니다. 따라서 조사된 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만, 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로, 각 임대차계약과 실제 점유 여부가 확인되기 전까지는 인수금액도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인보다 인수금 확인이 먼저다
아녜스타워4 전용 12㎡대의 실거래 12건 평균은 104,291,666원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 거래 3건은 모두 110,000,000원이고, 최신 거래 역시 2025.07의 110,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 12.15㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 12.13㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 12.09㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 12.09㎡ | 8 | 104,100,000원 |
| 2024.03 | 12.00㎡ | 7 | 104,100,000원 |
| 2023.11 | 12.09㎡ | 10 | 104,500,000원 |
| 2023.11 | 12.09㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2023.11 | 12.09㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2023.10 | 12.00㎡ | 13 | 100,500,000원 |
| 2023.10 | 12.09㎡ | 12 | 104,100,000원 |
| 2023.08 | 12.09㎡ | 13 | 104,100,000원 |
| 2023.08 | 12.15㎡ | 13 | 104,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 104,291,666원 |
최저가 55,296,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 50.3%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 실질취득가가 낙찰가 + 인수되는 임차보증금으로 결정될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최근 시세보다 저렴한지, 비싼지 자체를 판단할 수 없습니다. 최저가 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,328원 |
| 1. 경매신청채권자 · 임형준 | 106,751,137원 | 53,900,672원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 52,850,465원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금·우선변제 여부·당해세·최우선변제는 확정되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 배당이 발생하면 신청채권자의 실제 배당액과 미배당액도 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,296,000원 | 53,900,672원 | 52,850,465원 |
| 4회 유찰 시 | 44,236,800원 | 43,040,538원 | 63,710,599원 |
| 5회 유찰 시 | 35,389,440원 | 34,352,430원 | 72,398,707원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동 주민센터 남동측 인근으로, 도시형생활주택·원룸형 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 용도. 공부상 도시형생활주택 원룸형이며 전용면적은 12.13㎡입니다. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 실제 현황이 다를 수 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지로 도시형생활주택과 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 북측과 동측 도로에 접합니다.
- 환금성. 54세대 소형 원룸형 상품으로 최근 실거래는 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회이고 매각률은 0.0%입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 신은지·엄희상·김한성 각자의 임대차계약서, 보증금, 계약기간과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 점유부분 확인. 세 사람 모두 점유부분이 미상이므로 동일 호실 중복 전입인지, 실제 별도 점유인지 확인이 필요합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자는 모두 미상이고 김한성의 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액을 최저가에 더해 최근 시세 110,000,000원과 비교해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조와 이용상태가 공부 및 건축물현황도와 같은지 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 관리비 납부 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구 문건을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 절반”보다 먼저 확인할 숫자
이 물건의 최저가는 55,296,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 110,000,000원의 50.3%입니다. 하지만 낙찰가가 절반이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자 3명의 보증금이 모두 미상이고, 실제 점유부분과 확정일자도 확인되지 않았기 때문입니다.
대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다. 보증금 규모에 따라서는 낮아진 낙찰가만큼 인수금이 늘어 실질취득가가 기대만큼 내려가지 않을 수도 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “저가 매수 기회”가 아니라 “임차보증금 확인 전 가격 판단 불가”입니다. 권리관계가 확인되기 전에는 응찰가를 정할 근거도 완성되지 않습니다.
