서울남부지방법원 2025타경10078. 서울 강서구 화곡동 아녜스타워4 제14층 제1403호로, 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 12.15㎡이고, 2012년 6월 27일 사용승인을 받은 54세대 규모 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사미카엘아이며, 채권자 임형준이 106,751,137원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.

겉으로 보이는 가격은 매력적입니다. 감정가 109,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 55,808,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 110,000,000원의 절반 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 기준으로 봐야 하는 사건입니다. 신은지의 보증금 116,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 인수액이 그만큼 늘어납니다. 따라서 “5,580만원짜리 물건”으로 평가하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 빠른 임차인이 핵심

2012년 설정된 한국외환은행 근저당권 15,000,000원은 2021년 12월 28일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준일은 2025년 5월 23일 강제경매개시결정입니다. 문제는 신은지·엄희상·김한성의 전입일이 모두 이 기준일보다 빠르다는 점입니다.

신은지는 2021년 12월 30일 주민등록과 점유를 시작했고, 보증금 116,000,000원의 주택임차권등기가 2025년 6월 12일 접수됐습니다. 임대차계약은 2021년 12월 9일과 2023년 10월 10일, 확정일자는 2021년 12월 9일과 2023년 10월 20일로 등기돼 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 위험 2명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상은 없고, 조사상 실제 임차인은 3명입니다. 신은지는 보증금과 임차권등기 내용이 확인되지만, 엄희상과 김한성은 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 두 사람은 경매개시결정보다 먼저 전입했으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 신은지의 116,000,000원만 계산하고 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

③ 회차가 내려가도 총비용은 줄지 않는다

신은지 보증금만 반영한 단순 비교입니다. 집행비용·실제 배당순위와 엄희상·김한성의 보증금 확인 결과에 따라 최종 부담액은 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.16억으로 비교

아녜스타워4 전용 12㎡대 최근 실거래 12건의 전체 평균은 104,291,666원입니다. 다만 과거 거래보다 최근 거래가 높아졌으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건은 모두 110,000,000원이며, 최신 거래도 2025년 7월 110,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 7.4% 상승했습니다.

최저가 55,808,000원만 놓고 보면 최근 시세의 50.7%이지만, 신은지 보증금을 반영한 실질취득 약 116,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 110,000,000원보다 6,000,000원 높습니다. 최근 시세의 105.5%에 해당하므로 “시세보다 싸다”거나 “유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다. 엄희상·김한성의 미상 보증금이 확인되면 격차는 더 커질 수 있습니다.

⑤ 예상배당과 매수인 부담 (매각가 55,808,000원 기준)

배당액은 제공된 현재 회차 산정액입니다. 신은지의 확정일자·배당요구와 실제 배당순위가 확정되면 수령주체와 미배당 인수잔액이 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 대조해야 합니다. 매수인 총비용 판단은 대항력 인수형 원칙에 따라 보증금 116,000,000원 수준을 기준으로 했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡1동 주민센터 남동측 인근으로 도시형생활주택·원룸형 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 인근에 있어 교통환경은 보통입니다.
• 규모. 전용 12.15㎡의 초소형 원룸형으로, 실수요층과 매수층이 제한될 수 있습니다. 아녜스타워4는 54세대이며 2012.06.27. 사용승인을 받았습니다.
• 도로. 북측 약 8m, 동측 약 6m 포장도로에 각각 접한 소로각지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공항 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도·외부관찰·탐문에 따라 이용상태와 구조를 조사했습니다. 실제 현황은 재확인이 필요합니다.
• 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회이고 낙찰률은 0.0%로 제시돼, 환금성과 응찰수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신은지 배당순위 확인. 2021.12.09.·2023.10.20. 확정일자, 2021.12.30. 주민등록·점유, 2025.06.12. 배당요구와 임차권등기 효력을 배당표 원본에서 대조하세요.
• 엄희상 보증금 확인. 2023.05.11. 전입과 2025.08.22. 배당요구가 확인됩니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 부분을 확인해야 합니다.
• 김한성 관계 확인. 2024.07.31. 전입했으나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 임차인인지 세대원인지와 실제 점유 여부를 조사하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 법원 최저가가 아닌 신은지 보증금 116,000,000원과 미상 임차 위험을 포함해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 현장 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 원룸의 상태·누수·설비·불법변경 여부를 별도로 확인하세요.
• 관리비·점유 이전. 공용부분 체납관리비와 점유자별 명도·보증금 반환 관계를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 이후 접수문건·임차권등기명령 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”

이 물건의 최저가 55,808,000원은 최근 시세의 절반이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 신은지의 선순위 대항력 보증금 116,000,000원이 있어, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 증가합니다. 결국 신은지만 반영해도 실질취득은 약 116,000,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원을 웃돕니다.

더 큰 문제는 엄희상과 김한성입니다. 두 사람 모두 경매개시결정보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 전용 12.15㎡의 초소형 원룸형, 3회 유찰, 단지 평균 2.8회 유찰이라는 환금성 요소까지 더하면 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 가격 메리트는 확인되지 않고 권리 불확실성은 큽니다. 최저가는 매력적으로 보이지만, 실질취득과 추가 임차위험을 기준으로는 입찰 보류가 합리적입니다.